À Mayotte, le développement des infrastructures reste étroitement lié à une problématique structurelle : la maîtrise du foncier. Dans un rapport d’information publié le 8 avril 2026, la commission des lois du Sénat met en lumière un obstacle majeur à l’aménagement du territoire : l’absence de titres de propriété juridiquement sécurisés sur une grande partie des terrains.
Selon les rapporteurs, près de 60 % du territoire mahorais ne dispose pas aujourd’hui d’un titre foncier incontestable, une situation qui freine directement la construction de logements, d’équipements publics et d’infrastructures essentielles.
Ce constat intervient dans un contexte où Mayotte doit désormais engager une phase de refondation de son développement territorial, notamment après le passage du cyclone CHIDO en décembre 2024, qui a mis en lumière les fragilités structurelles du territoire.
Un désordre foncier ancien et profondément enraciné
Le rapport du Sénat souligne que le désordre foncier à Mayotte résulte d’un ensemble de facteurs historiques, juridiques et sociaux. Pendant longtemps, les transmissions de terrains se sont opérées selon des pratiques coutumières ou familiales, souvent de manière orale, sans inscription officielle dans les registres de la publicité foncière.
Dans de nombreux cas, aucune chaîne de propriété juridiquement établie ne peut aujourd’hui être reconstituée. Cette situation crée une forte insécurité juridique, aussi bien pour les particuliers que pour les collectivités publiques.
En l’absence de titres fonciers formels, les autorités se trouvent souvent dans l’impossibilité de mobiliser les terrains nécessaires à la réalisation de projets d’intérêt général. Les procédures d’acquisition, d’expropriation ou de réservation foncière deviennent particulièrement complexes, ralentissant considérablement les opérations d’aménagement.
Des projets d’infrastructures entravés
Cette insécurité foncière constitue l’un des principaux freins au développement de Mayotte. Le rapport souligne que la maîtrise du foncier est une condition indispensable à toute politique d’aménagement du territoire.
Or, faute de terrains juridiquement sécurisés, de nombreux projets restent difficiles à engager. Cela concerne notamment :
- la construction de logements sociaux destinés à répondre à la croissance rapide de la population ;
- la réalisation de nouvelles infrastructures publiques, qu’il s’agisse d’équipements scolaires, sanitaires ou administratifs ;
- l’aménagement de réseaux structurants, comme les transports ou les infrastructures urbaines.
Dans un territoire marqué par une forte pression démographique et des besoins croissants en équipements publics, ce blocage foncier constitue un défi majeur pour les pouvoirs publics.
Une urbanisation informelle qui complique l’aménagement
Le rapport met également en évidence l’ampleur de l’urbanisation informelle à Mayotte. L’absence de titres fonciers favorise la prolifération d’habitats précaires, souvent construits sans autorisation et sans planification urbaine.
Ces constructions informelles, fréquemment regroupées dans des quartiers constitués de « bangas », qui représentent 35 % du parc d’habitations à Mayotte, compliquent fortement la mise en place de projets d’aménagement. Elles rendent également plus difficile l’installation de réseaux essentiels comme l’eau, l’électricité ou l’assainissement.
Cette situation fragilise l’organisation du territoire et accentue les vulnérabilités face aux risques naturels, comme l’a montré le passage du cyclone CHIDO, qui a mis en évidence les limites des infrastructures et des dispositifs d’anticipation existants.
Les premières réponses pour sécuriser le foncier
Face à ces difficultés, plusieurs dispositifs ont été mis en place ces dernières années pour tenter de rétablir une meilleure organisation foncière.
Le rapport souligne notamment le rôle de la commission d’urgence foncière (CUF), créée en 2017. Cette structure vise à accélérer la reconnaissance des droits fonciers et à accompagner les habitants dans la formalisation de leurs titres de propriété.
Plusieurs adaptations du cadre juridique ont également été introduites pour faciliter la régularisation des situations foncières. Parmi ces mesures figurent des dispositifs destinés à simplifier les sorties d’indivision ou encore des adaptations temporaires du régime de prescription acquisitive.
Ces outils restent toutefois en phase de consolidation et nécessitent un pilotage renforcé pour produire des effets à grande échelle.
Un enjeu central pour la refondation de Mayotte
Pour les rapporteurs du Sénat, la sécurisation du foncier constitue désormais une condition essentielle pour accompagner la transformation du territoire. Elle apparaît comme un préalable indispensable à la construction de nouvelles infrastructures et au rattrapage des retards accumulés dans plusieurs secteurs.
Dans un contexte de croissance démographique rapide et de besoins croissants en équipements publics, la maîtrise du foncier s’impose ainsi comme l’un des chantiers majeurs du développement de Mayotte dans les années à venir.