La crise du logement continue de peser sur les ménages malgré les efforts de production réalisés au cours de la dernière décennie. Dans son Atlas du logement – Quelles dynamiques territoriales en France ?, Icade montre que les tensions ne se manifestent pas partout de la même manière. Métropoles, littoraux, territoires ruraux ou ultramarins présentent des trajectoires distinctes qui invitent à analyser le logement à l’échelle des territoires plutôt qu’à travers les seules moyennes nationales.
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Le nombre de logements augmente, mais les difficultés d’accès persistent
Entre 2010 et 2021, le parc de logements français a progressé de 11,5 %, soit 3,8 millions de logements supplémentaires. La France comptait ainsi 37,2 millions de logements à la fin de la période, alors que la population n’a augmenté que de 4,3 %.
À première vue, ces chiffres pourraient laisser penser que l’offre a suivi les besoins. Pourtant, les difficultés d’accès au logement restent fortes. L’Atlas rappelle que la croissance du nombre de ménages, la décohabitation et les évolutions familiales continuent d’alimenter la demande.
Depuis la fin des années 1960, le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 3,2 à 2,2, tandis que les familles monoparentales ont progressé de 25 % depuis 2010.
Cette situation s’inscrit dans un contexte plus large de ralentissement du marché résidentiel. Plus de 5 millions de personnes étaient en attente d’un logement social en 2024, l’offre locative s’est réduite de moitié en trois ans et les mises en chantier atteignent leur niveau le plus bas depuis plusieurs décennies.
Métropoles, littoraux et zones frontalières concentrent l’attractivité résidentielle
L’étude montre que la croissance du parc de logements ne se répartit pas uniformément sur le territoire. Les métropoles et leurs périphéries demeurent les principaux moteurs du développement résidentiel, mais elles sont désormais rejointes par les littoraux, les zones frontalières et plusieurs grands axes économiques.
Le sillon rhodanien, le sillon alpin, l’axe Seine ou encore les territoires frontaliers figurent parmi les espaces les plus dynamiques. Les villes moyennes et les couronnes périurbaines profitent également de cette attractivité renouvelée, portée par la recherche d’un meilleur cadre de vie, d’un accès à l’emploi et de prix immobiliers parfois plus abordables.
Dans les Outre-mer, les dynamiques apparaissent également contrastées. L’Atlas identifie notamment La Réunion parmi les territoires où la progression des résidences principales a été particulièrement soutenue entre 2010 et 2021.
Cette évolution s’explique par une forte croissance du nombre de ménages, des besoins persistants en logements et une pression démographique qui continue de peser sur un foncier déjà contraint.
Cette évolution traduit un déplacement progressif des dynamiques résidentielles françaises. Les territoires capables d’offrir simultanément emploi, mobilité, services et qualité de vie concentrent une part croissante de la demande.
Une autre France décroche progressivement
À l’inverse, certains territoires connaissent des dynamiques beaucoup plus faibles. L’Atlas identifie notamment les espaces situés dans le « Y du vide », vaste ensemble couvrant une partie du centre et du nord-est du pays.
Dans ces secteurs, la croissance du parc de logements est plus limitée et certaines intercommunalités enregistrent même une diminution de leur nombre de logements.
Le recul démographique, le vieillissement de la population et la perte d’attractivité économique expliquent en partie cette situation. Ces territoires se distinguent également par une vacance plus importante et par des difficultés à attirer de nouveaux habitants.
Cette lecture territoriale montre que la crise du logement ne se manifeste pas partout de la même manière. Là où certaines collectivités doivent répondre à une forte pression foncière, d’autres cherchent avant tout à revitaliser un parc existant parfois sous-utilisé.
Vacance, résidences secondaires et suroccupation : les paradoxes du logement
L’un des constats les plus marquants de l’Atlas concerne les déséquilibres entre l’offre et les besoins. En 2021, 8,1 % du parc de logements était vacant. La vacance structurelle représentait à elle seule 3,4 % du parc résidentiel. Pourtant, malgré la progression du nombre de ménages, le nombre de logements vacants continue d’augmenter.
Parallèlement, les résidences secondaires représentent désormais 9,7 % du parc national. Leur nombre a progressé de 15,4 % entre 2010 et 2021, notamment dans les territoires touristiques et certaines grandes agglomérations.
Autre indicateur révélateur des tensions territoriales : la suroccupation. À l’échelle nationale, elle concerne 4,7 % des résidences principales. Mais le phénomène se concentre dans les grandes métropoles, les zones tendues et plusieurs territoires ultramarins. L’Atlas identifie notamment la Guyane et La Réunion parmi les territoires les plus concernés.
Cette situation rappelle que la crise du logement ne repose pas uniquement sur le nombre de logements disponibles. Elle dépend aussi de leur localisation, de leur état, de leur occupation et de leur adéquation avec les besoins des habitants.
Le logement social reste un levier majeur dans les territoires ultramarins
Le parc social occupe une place importante dans l’analyse territoriale du logement. À l’échelle nationale, il représente 14,7 % des résidences principales et son volume a progressé de 10,6 % entre 2010 et 2021.
L’Atlas souligne une progression particulièrement marquée du parc social dans les territoires ultramarins, à l’exception de certaines intercommunalités guyanaises. Cette dynamique traduit l’importance du logement social pour répondre aux besoins locaux, dans des territoires souvent confrontés à des tensions d’accès au logement plus fortes qu’en Hexagone.
Pour les collectivités, les bailleurs sociaux et les acteurs de l’aménagement, cette évolution confirme le rôle structurant du logement social dans les stratégies de développement territorial.
Vieillissement, rénovation et climat : les défis de demain sont déjà là
L’Atlas montre également que les enjeux futurs du logement dépassent largement la seule question de la construction neuve.
Le vieillissement de la population constitue un premier défi majeur. Aujourd’hui, une personne sur cinq a plus de 65 ans en France. Cette évolution soulève des questions liées à l’adaptation des logements, au maintien à domicile, à la sous-occupation du parc et à la précarité énergétique.
La rénovation du parc existant apparaît tout aussi stratégique. Près de 12 % des résidences principales ont été construites avant 1945 et près de 40 % avant 1970. Les logements les plus anciens sont souvent les plus énergivores, ce qui renforce les enjeux de rénovation thermique et d’amélioration du confort d’été.
Enfin, le changement climatique redessine progressivement les conditions d’habitabilité de nombreux territoires. Les littoraux, les vallées fluviales et plusieurs grandes agglomérations sont particulièrement exposés aux inondations, aux sécheresses et aux mouvements de terrain.
Dans les Outre-mer, cette question se conjugue avec les risques cycloniques, l’érosion côtière ou encore la montée du niveau de la mer, renforçant les enjeux d’adaptation du bâti et d’aménagement du territoire.
Consulter ici l’Atlas du logement – Quelles dynamiques territoriales en France ? – réalisé par l’Icade