Le foncier économique est-il en train de devenir le principal frein au développement des territoires ? C’est en tout cas le constat dressé par le Baromètre du foncier économique 2026 publié par Intercommunalités de France, le Cerema et la Banque des Territoires. Alors que la réindustrialisation reste une priorité nationale et que les besoins des entreprises demeurent soutenus, les collectivités font face à une raréfaction croissante des terrains immédiatement mobilisables. Résultat : plus de huit intercommunalités sur dix refusent désormais des projets d’implantation faute de foncier disponible.
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81 % des intercommunalités refusent déjà des projets
Le constat est sans appel. Selon le baromètre, 81 % des intercommunalités déclarent refuser aujourd’hui des projets économiques faute de foncier disponible, contre 67 % en 2022. En seulement trois ans, cette proportion a progressé de 14 points.
Cette évolution est d’autant plus préoccupante que la demande ne s’effondre pas. Plus de 60 % des intercommunalités indiquent que le nombre de projets d’implantation ou d’extension d’entreprises reste stable ou progresse.
Les territoires continuent donc d’attirer des investisseurs, des industriels et des porteurs de projets, mais peinent de plus en plus à leur proposer des solutions foncières adaptées.
Dans l’éditorial du rapport, Intercommunalités de France résume ainsi la situation : « le principal frein au développement n’est pas l’absence de projets économiques dans les territoires, mais l’incapacité croissante à libérer, dans des délais compatibles avec les projets, du foncier économique directement mobilisable ».
Pour les auteurs du baromètre, cette tension pourrait encore s’accentuer au cours des prochaines années, avec un risque de saturation généralisée du foncier économique dès 2027.
Une pénurie qui ne se limite pas au manque de terrains
La difficulté ne tient pas uniquement au nombre d’hectares disponibles. Les collectivités disposent parfois de réserves foncières identifiées dans leurs documents d’urbanisme, mais ces terrains ne sont pas toujours prêts à accueillir une activité.
Les entreprises recherchent des sites immédiatement exploitables, viabilisés, desservis par les infrastructures nécessaires et sécurisés sur le plan administratif. Or, de nombreux projets se heurtent à des procédures environnementales, archéologiques ou d’urbanisme qui allongent considérablement les délais.
Le baromètre identifie deux difficultés majeures. D’une part, l’inadéquation entre les terrains disponibles et les besoins réels des entreprises, citée par 27 % des intercommunalités.
D’autre part, l’allongement des délais d’implantation lié aux procédures réglementaires, évoqué par 26 % des répondants.
À cela s’ajoutent des enjeux d’acceptabilité environnementale. Les projets industriels et logistiques rencontrent régulièrement des oppositions locales, un frein mentionné par 61 % des collectivités interrogées.
Industrie, logistique et data centers redessinent les besoins
Le rapport met également en évidence une évolution rapide de la demande foncière. Les besoins liés à l’industrie demeurent élevés, représentant encore 36 % des demandes recensées, tandis que l’artisanat reste stable autour de 30 %.
La progression la plus marquante concerne la logistique. En trois ans, sa part dans les demandes foncières est passée de 7 % à 14 %.
Cette évolution reflète notamment le développement du commerce en ligne, la réorganisation des chaînes d’approvisionnement et les nouvelles attentes en matière de stockage et de distribution.
Le baromètre relève également l’apparition de nouveaux besoins liés aux data centers, qui représentent désormais 5 % des demandes identifiées.
À l’inverse, les besoins en immobilier tertiaire reculent fortement. La demande de bureaux, qui représentait encore 11 % des besoins en 2022, disparaît totalement en 2025. Le commerce de détail poursuit lui aussi son recul, passant de 17 % à 7 % des demandes.
Ces transformations traduisent une mutation profonde des modèles économiques et des usages du foncier.
Le foncier économique face à une concurrence de plus en plus forte
La tension foncière s’explique aussi par la multiplication des usages concurrents. Logement, équipements publics, infrastructures de transport, renaturation ou encore préservation des espaces agricoles : les arbitrages deviennent de plus en plus complexes pour les collectivités.
Selon le baromètre, l’équivalent de 17 terrains de football de foncier économique a été déclassé en moyenne par intercommunalité au cours des cinq dernières années au profit d’autres usages.
Cette situation est particulièrement visible dans les espaces urbains et périurbains où la pression foncière est la plus forte.
Les territoires doivent désormais arbitrer entre plusieurs priorités : répondre aux besoins de logements, soutenir le développement économique, préserver les espaces naturels et respecter les objectifs de sobriété foncière.
Friches et densification deviennent des leviers stratégiques
Face à la raréfaction des terrains disponibles, les collectivités se tournent de plus en plus vers le recyclage foncier.
Le rapport montre que 80 % des intercommunalités ont engagé ou envisagent des opérations de requalification de friches. Pour 87 % d’entre elles, l’objectif est d’accueillir de nouvelles activités économiques.
Les friches industrielles, artisanales ou commerciales apparaissent ainsi comme l’un des principaux gisements fonciers mobilisables à court et moyen terme. Leur reconversion permet d’éviter l’ouverture de nouveaux espaces à l’urbanisation tout en répondant aux besoins des entreprises.
Toutefois, ces opérations restent souvent complexes et coûteuses. Elles nécessitent des moyens financiers importants, des études techniques approfondies et une ingénierie que toutes les collectivités ne possèdent pas.
Le rapport souligne également que les opérations de densification des zones d’activités économiques ont reculé au cours des dernières années, alors même qu’elles constituent l’un des leviers majeurs pour limiter la consommation d’espace.
Réindustrialisation et ZAN : un équilibre à construire
Longtemps perçu comme une contrainte, le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) semble progressivement être intégré par les collectivités dans leurs stratégies foncières.
Près de la moitié des intercommunalités interrogées déclarent désormais avoir une perception positive du dispositif. Mieux encore, 67 % considèrent qu’il constitue une opportunité pour faire évoluer les pratiques d’aménagement et renforcer la planification territoriale.
Cette évolution ne signifie pas pour autant que les difficultés disparaissent. Le défi consiste désormais à concilier deux ambitions parfois présentées comme contradictoires : réduire la consommation foncière tout en maintenant des capacités d’accueil suffisantes pour les activités productives.
Le rapport résume cette nouvelle orientation en appelant à « rompre avec un modèle extensif, fondé sur la consommation continue d’espaces, pour lui substituer un modèle intensif et qualitatif ».
Consulter ici le baromètre du foncier économique 2026
Dans un contexte de réindustrialisation, de transition écologique et de sobriété foncière, la maîtrise du foncier apparaît désormais comme l’un des enjeux majeurs de l’aménagement économique pour les années à venir.