En Guadeloupe, les enjeux fonciers ne se limitent plus à la seule question de la disponibilité des terrains. Entre pression urbaine, recul du trait de côte, crise du logement, indivision persistante et objectifs de sobriété foncière, les collectivités doivent désormais composer avec des contraintes multiples qui redéfinissent progressivement les modèles d’aménagement du territoire.
Le rapport d’activité 2024 de TERRES CARAÏBES illustre justement cette évolution. L’établissement public foncier local y expose une stratégie qui dépasse largement le cadre traditionnel du portage foncier.
Derrière les acquisitions de terrains et les opérations de rétrocession apparaît désormais une logique plus large de recomposition territoriale, d’adaptation climatique et de transformation des modèles de production de logements.
La sobriété foncière devient un axe structurant
Depuis plusieurs années, la limitation de l’artificialisation des sols occupe une place croissante dans les politiques d’aménagement. TERRES CARAÏBES inscrit désormais cette orientation au cœur même de son organisation interne, avec la création en 2024 d’un service dédié à la « sobriété foncière ».
Cette stratégie se traduit concrètement par une priorité donnée à la reconquête du foncier déjà urbanisé plutôt qu’à l’ouverture de nouveaux espaces à l’urbanisation. En 2024, l’établissement a réalisé 23 acquisitions foncières représentant plus de 11 hectares pour un montant avoisinant 13 millions d’euros. Mais surtout, près de 74 % des biens acquis s’inscrivent dans une logique de recyclage urbain et de reconquête du tissu existant.
Cette évolution marque un changement important dans la manière d’aborder l’aménagement en Guadeloupe. Les « dents creuses », les friches, les bâtiments abandonnés ou les parcelles délaissées deviennent progressivement des réserves foncières stratégiques dans un territoire où le foncier disponible se raréfie.
Démolition, désamiantage et recyclage urbain montent en puissance
Cette stratégie de reconquête du foncier entraîne mécaniquement une hausse des opérations de proto-aménagement. Derrière ce terme technique se cachent des interventions devenues essentielles dans les centres urbains : désamiantage, démolition, dépollution, débroussaillage ou sécurisation de bâtiments dégradés.
En 2024, six sites ont fait l’objet de travaux de proto-aménagement pour un montant total de 1,42 million d’euros. Les opérations de démolition représentent à elles seules plus de 837 000 euros de dépenses, tandis que le désamiantage atteint près de 583 000 euros.
Au-delà des chiffres, plusieurs opérations témoignent d’une évolution des pratiques. À Basse-Terre, avant la démolition d’un bâtiment du quartier du Carmel destiné à accueillir une future résidence étudiante, TERRES CARAÏBES a expérimenté une opération de distribution publique de matériaux issus du bâtiment. Cette démarche de déconstruction sélective, menée avec le soutien d’Écominéro, s’inscrit dans une logique d’économie circulaire encore peu développée dans les Outre-mer.
À Pointe-à-Pitre, l’établissement est également intervenu sur plusieurs immeubles dangereux du centre-ville après une série d’incendies. L’opération de démolition de Fond Laugier illustre cette nouvelle approche mêlant sécurisation urbaine, recyclage foncier et urbanisme transitoire.
Le changement climatique modifie les stratégies foncières
Le rapport met également en évidence une transformation plus profonde : le foncier devient progressivement un outil d’adaptation climatique.
L’établissement reconnaît explicitement que la montée des risques naturels, les inondations récurrentes et le recul du trait de côte vont imposer, à moyen terme, une recomposition de certains secteurs du territoire guadeloupéen. Cette réflexion apparaît désormais au cœur des nouvelles stratégies foncières développées par TERRES CARAÏBES.
Trois programmes ont ainsi été structurés autour des enjeux de résilience : URGENCE, ÉMERGENCE et RÉGÉNÉRESCENCE.
Le programme URGENCE vise notamment à préparer le relogement de familles vivant dans des Zones de Menace Grave pour les Vies Humaines (ZMGVH), notamment à Capesterre-Belle-Eau. Plusieurs biens destinés à accueillir rapidement des ménages exposés à l’érosion côtière ont déjà été identifiés, même si les montages administratifs et opérationnels doivent encore être finalisés.
Le programme ÉMERGENCE s’inscrit dans une temporalité plus longue. L’acquisition d’un terrain de trois hectares à Deshaies doit permettre à la commune de disposer, à terme, d’une réserve foncière pour relocaliser des activités et des populations menacées par le recul du littoral.
Quant au programme RÉGÉNÉRESCENCE, il accompagne les politiques de désartificialisation et de renaturation dans les secteurs urbains exposés aux inondations, notamment dans le cadre du Programme d’Actions de Prévention des Inondations (PAPI) porté par CAP Excellence.
Le logement social entre dans une phase de remise en question
L’un des aspects les plus marquants du rapport concerne toutefois le logement.
TERRES CARAÏBES dresse un constat particulièrement lucide des difficultés actuelles de production de logements neufs en Guadeloupe. Allongement des durées de portage foncier, coût du recyclage urbain, difficultés économiques des opérations en centre ancien ou encore hausse des besoins de minoration foncière : plusieurs signaux témoignent d’un modèle sous tension.
Le rapport va même plus loin en posant explicitement certaines questions rarement formulées aussi directement dans des documents institutionnels : faut-il continuer le « tout béton » ? La réhabilitation du parc existant ne doit-elle pas être davantage privilégiée ? Le modèle économique actuel du logement neuf reste-t-il soutenable ?
Face à ces interrogations, l’établissement expérimente plusieurs pistes alternatives.
Le programme RÉZONANS vise par exemple à mobiliser des logements vacants du parc privé afin de reloger des familles concernées par des opérations de renouvellement urbain. De son côté, le projet « 200 lots pour l’habitat solidaire » cherche à valoriser les nombreuses parcelles vacantes présentes dans les lotissements existants afin d’y développer des opérations en Bail Réel Solidaire (BRS).
Cette stratégie traduit une volonté de produire du logement sans étendre davantage l’urbanisation, tout en proposant des modèles plus accessibles dans un contexte de forte pression foncière.
L’indivision reste l’un des principaux blocages fonciers
Malgré ces nouvelles orientations, le rapport rappelle aussi les difficultés structurelles qui continuent de freiner l’aménagement en Guadeloupe.
L’indivision demeure notamment un obstacle majeur. En 2024, près de 74 % des biens acquis par TERRES CARAÏBES étaient concernés par des situations d’indivision. Cette complexité juridique ralentit considérablement les procédures de maîtrise foncière et nécessite un important travail de reconstitution des titres de propriété.
Dans ce contexte, l’établissement poursuit également ses actions de régularisation foncière. En partenariat avec Action Logement et sa filiale ATRIOM, un nouveau dispositif baptisé HAMAC a été lancé afin d’aider les ménages modestes à régulariser leur situation foncière tout en finançant des travaux d’amélioration de l’habitat.
Cette dimension sociale occupe désormais une place importante dans l’action de l’établissement, qui ne se limite plus à la seule acquisition de terrains.
Une mutation du rôle des établissements fonciers
À travers ce rapport, TERRES CARAÏBES esquisse finalement une évolution profonde des politiques foncières en Guadeloupe. Face aux contraintes climatiques, urbaines et sociales, le foncier devient progressivement un outil de résilience territoriale, de recomposition urbaine et d’adaptation des modèles de logement dans les Outre-mer.
Consulter ici le RAPPORT D’ACTIVITE 2024 de TERRES CARAÏBES (Epf Guadeloupe)