Dans un contexte marqué par la sobriété foncière et la limitation de l’artificialisation des sols, la recherche de nouveaux espaces constructibles devient un défi majeur pour les collectivités. Le rapport d’activité 2024 de TERRES CARAÏBES met en lumière un potentiel souvent peu visible : les parcelles vacantes situées au sein même des lotissements déjà urbanisés.
Des terrains disponibles au cœur des quartiers existants
Depuis sa création, TERRES CARAÏBES a principalement concentré ses interventions dans les centres anciens ou à proximité immédiate des zones urbaines constituées. Toutefois, les évolutions réglementaires et les besoins en logement conduisent aujourd’hui l’établissement à explorer de nouvelles pistes d’optimisation foncière.
Le rapport souligne notamment l’impact des objectifs de sobriété foncière et de réduction de l’artificialisation des sols. Dans ce contexte, les parcelles restées vacantes au sein de lotissements existants apparaissent comme une ressource foncière susceptible d’être mobilisée sans ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation.
Ces terrains, parfois désignés sous le terme de « dents creuses », bénéficient déjà d’un environnement urbanisé et généralement équipé en voirie et en réseaux, ce qui limite les besoins d’aménagement complémentaires.
Un recensement à l’échelle de la Guadeloupe
Afin d’évaluer ce potentiel, TERRES CARAÏBES a engagé un travail de recensement à l’échelle du territoire.
Les enquêtes de terrain et les analyses réalisées ont permis d’identifier 542 parcelles vacantes réparties dans 103 lotissements situés dans 21 communes de Guadeloupe.
Selon le rapport, ces parcelles représentent une superficie totale de 83,5 hectares.
Ce chiffre illustre l’existence d’un gisement foncier significatif au sein même des espaces déjà urbanisés. Dans un territoire confronté à une forte pression foncière, cette réserve pourrait constituer une alternative à l’extension de l’urbanisation vers des espaces naturels ou agricoles.
Construire sans étendre la ville
Au-delà du simple recensement, l’enjeu consiste désormais à déterminer comment mobiliser ce foncier.
Pour TERRES CARAÏBES, l’intérêt de ces parcelles réside notamment dans leur capacité à accueillir de nouveaux logements tout en s’inscrivant dans les objectifs de sobriété foncière. Cette approche permet de valoriser des terrains déjà intégrés au tissu urbain plutôt que de rechercher de nouvelles emprises en périphérie.
Le rapport souligne également que cette stratégie répond à plusieurs enjeux simultanés : diversification de l’offre de logements, optimisation des équipements existants, limitation des coûts d’aménagement et réduction de la consommation d’espaces naturels.
Cette logique s’inscrit dans une tendance de plus en plus présente dans les politiques d’aménagement, qui privilégient la densification maîtrisée des secteurs déjà urbanisés.
Les premières expérimentations à Capesterre-Belle-Eau
L’une des premières applications concrètes de cette démarche concerne une parcelle située dans le lotissement de Doyon à Capesterre-Belle-Eau.
La parcelle AK n°605, d’une superficie de 1 092 m², a été retenue pour accueillir deux maisons individuelles de type T4. Le projet devait être réalisé en partenariat avec le constructeur Villas KEOPS, sélectionné à l’issue d’un appel à candidatures.
Pour TERRES CARAÏBES, cette opération constituait un cas d’étude destiné à analyser les modalités d’intervention les plus adaptées pour la valorisation des parcelles vacantes recensées sur le territoire.
Les enseignements tirés de cette première expérience devaient ensuite alimenter le déploiement d’opérations similaires dans d’autres communes.
Du projet « 200 lots pour l’habitat » au « 200 lots pour l’habitat solidaire »
Les réflexions menées autour des dents creuses ont progressivement conduit TERRES CARAÏBES à structurer un programme spécifique.
Initialement baptisée « 200 lots pour l’habitat », l’opération a évolué vers le projet « 200 lots pour l’habitat solidaire ». Le rapport indique que cette orientation a été validée par le conseil d’administration du 11 novembre 2024.
L’établissement estime que le Bail Réel Solidaire (BRS) constitue l’un des outils les plus adaptés pour valoriser ce potentiel foncier tout en favorisant l’accès à la propriété pour des ménages éligibles.
Selon le rapport, les premières signatures de BRS étaient alors envisagées au cours du premier semestre 2025.
Une nouvelle lecture du potentiel foncier
L’intérêt de cette démarche dépasse la seule question du logement. En identifiant plusieurs centaines de parcelles vacantes déjà intégrées dans des quartiers équipés, TERRES CARAÏBES met en évidence une autre manière d’aborder la question foncière en Guadeloupe.
Plutôt que de considérer le manque de foncier comme une contrainte absolue, l’établissement cherche à révéler et à mobiliser des réserves foncières déjà présentes dans le tissu urbain. Une approche qui s’inscrit dans les objectifs de sobriété foncière et qui pourrait contribuer, à terme, à répondre à une partie des besoins en logements sans accroître l’étalement urbain.