Le défi des copropriétés anciennes dans les DROM : Comment les moderniser ?

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Modernisation copropriétés DROM
source : Freepik

Dans les départements d’Outre-mer (DROM), de nombreuses copropriétés, construites avant 1990, nécessitent une modernisation urgente. Avec des caractéristiques dépassées et mal adaptées au climat tropical, ces copropriétés anciennes représentent un défi tant sur le plan énergétique que sécuritaire.

Caractéristiques des copropriétés anciennes dans les DROM

Les copropriétés anciennes dans les DROM se caractérisent par des éléments spécifiques qui les différencient des constructions plus récentes :

  • Faible standing : Ces bâtiments étaient souvent construits avec peu de considération pour le confort ou l’esthétique. Les façades sont simples, les matériaux utilisés sont basiques, et les espaces extérieurs, comme les balcons ou terrasses, sont de taille réduite.
  • Peu de protection solaire : Dans les climats tropicaux, la protection solaire est cruciale pour maintenir des températures intérieures agréables. Or, ces copropriétés anciennes sont souvent très vitrées et peu équipées de volets ou autres dispositifs de protection contre le soleil, ce qui favorise la surchauffe.
  • Ventilation naturelle : Si la ventilation est généralement bonne dans ces bâtiments, grâce à l’utilisation de fenêtres à jalousies, cette caractéristique doit être améliorée pour les rendre compatibles avec les besoins modernes en matière de confort.

Ces bâtiments se trouvent principalement dans des zones périurbaines, où la végétalisation et les aménagements extérieurs sont souvent insuffisants pour atténuer les effets de la chaleur tropicale.

Les défis de la rénovation thermique

Le premier enjeu de la modernisation de ces copropriétés anciennes concerne la performance thermique. Les habitants, souvent contraints de recourir à la climatisation pour supporter la chaleur, voient leur consommation énergétique grimper, ce qui augmente les coûts tout en aggravant l’impact environnemental.

Les rénovations énergétiques devraient cibler plusieurs aspects :

  • Isolation thermique : Ces bâtiments, construits avant les nouvelles normes, sont peu ou pas isolés. Un travail d’isolation des toits et des murs, ainsi que l’installation de protections solaires efficaces, permettrait de réduire la chaleur à l’intérieur des logements et limiterait le recours à la climatisation.
  • Optimisation de la ventilation naturelle : Améliorer la disposition des fenêtres et des jalousies pour maximiser la circulation d’air naturel est une priorité. Cela pourrait réduire considérablement la dépendance aux systèmes de refroidissement artificiel.
  • Réaménagement des espaces extérieurs : La végétalisation des abords des copropriétés, l’installation d’arbres ou de toitures végétalisées pourraient également contribuer à rafraîchir naturellement l’environnement autour des bâtiments.

Sécurité et risques naturels : un autre volet de la modernisation

En plus des considérations thermiques, les copropriétés anciennes dans les DROM doivent également faire face aux risques naturels, tels que les séismes et les cyclones. Nombre de ces bâtiments ont été construits à une époque où les normes parasismiques et paracycloniques étaient bien moins strictes qu’aujourd’hui. Cela rend leur modernisation d’autant plus urgente.

Les copropriétés doivent donc :

  • Renforcer les structures pour résister aux séismes, notamment en Martinique et en Guadeloupe, où les risques sismiques sont élevés.
  • Améliorer la résistance aux vents cycloniques, en renforçant les toitures et les façades, et en intégrant des protections contre les inondations pour les bâtiments situés en zone à risque.

Ces rénovations doivent être entreprises en collaboration avec des experts en construction, afin de garantir la conformité avec les normes actuelles et futures.

La question de la gestion collective des rénovations

Un autre défi majeur dans la modernisation des copropriétés anciennes dans les DROM est la gestion collective. Environ 35 % des copropriétés dans ces territoires sont sans syndic, ce qui complique grandement la mise en œuvre de projets de rénovation. De plus, la plupart des copropriétés concernées regroupent de petites unités (moins de 50 lots), rendant les prises de décisions plus difficiles à gérer sans un cadre de gouvernance clair.

Pour moderniser efficacement ces copropriétés, plusieurs solutions sont possibles :

  • Mise en place de syndics bénévoles ou professionnels, chargés de piloter les travaux de rénovation et de coordonner les différentes interventions.
  • Accès à des subventions et des aides : Les copropriétés doivent être immatriculées auprès de l’ANAH pour être éligibles aux aides financières, notamment celles liées à la rénovation énergétique. Des dispositifs comme les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) ou les subventions de l’ANAH peuvent considérablement alléger le coût des travaux.
  • Favoriser la mutualisation des ressources entre plusieurs copropriétés voisines pour réaliser des travaux communs à moindre coût, notamment en ce qui concerne les systèmes de gestion énergétique ou la végétalisation des espaces extérieurs.

La modernisation des copropriétés anciennes dans les DROM est un impératif, tant pour améliorer le confort thermique des occupants que pour renforcer la sécurité des bâtiments face aux risques naturels.

La clé de cette modernisation repose sur une vision à long terme, axée sur l’amélioration durable de la qualité de vie des habitants et sur une gestion plus résiliente des copropriétés dans un contexte de changement climatique et de risques naturels accrus.

Consultez l’Etat des lieux de la copropriété dans les DROM (Livrable intermédiaire Tropi-Copro) ici

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