Près de 80 % du parc social devront être réhabilités pour répondre aux objectifs climatiques nationaux. Selon l’étude Perspectives 2026 de la Banque des Territoires, les bailleurs devront accélérer les rénovations tout en préservant leur capacité à construire.
Avec 5,4 millions de logements hors foyers, le parc social a représenté 29 % des mises en chantier en 2024, contre 21 % en 2021. Ses investissements ont atteint près de 29 milliards d’euros, confirmant son rôle de soutien à la construction malgré le recul du marché privé. Cet effort se heurte désormais à un défi majeur : transformer presque entièrement le parc existant sans ralentir la production de logements.
Près de 80 % du parc à réhabiliter
Seulement 20 % des logements détenus par les bailleurs sont aujourd’hui considérés comme alignés avec les objectifs de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC). L’étude retient dans cette catégorie les logements classés A ou B au diagnostic de performance énergétique, ainsi que les logements C disposant d’une étiquette climat A ou B.
À l’autre extrémité, 12 % du parc est encore classé E, F ou G. Ces logements devront être réhabilités pour éviter les interdictions progressives de location.
La réforme du DPE entrée en vigueur en janvier 2026, qui a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9, a réduit d’environ un quart le nombre de logements concernés.
Le chantier dépasse toutefois la seule suppression des passoires thermiques. Pour atteindre les objectifs climatiques, les organismes devront :
- améliorer l’enveloppe des bâtiments;
- décarboner les systèmes de chauffage;
- électrifier certains usages;
- adapter les logements aux épisodes de chaleur.
« L’atteinte des objectifs climatiques nationaux exige une transformation profonde du parc social », souligne la Banque des Territoires. Au total, près de 80 % des logements devraient faire l’objet d’une intervention d’ici le milieu du siècle.
Jusqu’à 100 000 rénovations thermiques par an
Le scénario central prévoit une accélération progressive des opérations. Le nombre de rénovations thermiques passerait d’environ 52 000 logements en 2026 à plus de 100 000 en 2040, avant de se stabiliser autour de 96 000 par an à partir de 2051.
Toutes interventions confondues, le volume annuel moyen de réhabilitations progresserait de 90 200 entre 2026 et 2030 à 162 100 entre 2051 et 2064.
Cette trajectoire représente un marché considérable pour les entreprises du bâtiment, bureaux d’études, fabricants de matériaux et spécialistes des équipements énergétiques.
Les coûts unitaires retenus donnent la mesure des investissements. Une rénovation thermique lourde permettant de rendre un logement E, F ou G compatible avec les objectifs de la SNBC est estimée à 62 000 euros.
Le montant atteint 52 000 euros pour un logement D et 31 000 euros pour une réhabilitation classique.
La Banque des Territoires ajoute à chaque opération une enveloppe moyenne de 3 000 euros par logement pour l’adaptation aux fortes chaleurs, avec notamment l’installation de protections solaires extérieures ou de brasseurs d’air.
Des marges locatives fortement réduites
Cette montée en puissance intervient alors que la situation financière des bailleurs s’est dégradée.
L’autofinancement locatif, qui mesure la marge dégagée par les loyers après paiement des charges et des annuités, est passé de 10 % des loyers en 2020 à 3,5 % en 2024. Il avait atteint un point bas de 1,7 % en 2023.
En 2024, les charges d’exploitation et de financement ont absorbé 96,7 % des loyers dus. Les organismes ont néanmoins conservé un autofinancement global de 15,3 %, grâce aux produits non locatifs, notamment les ventes de logements et les produits financiers.
La hausse du Livret A, sur lequel est indexée une grande partie de la dette du logement social, a particulièrement pesé sur les comptes. Les intérêts bancaires ont progressé de 2,3 milliards d’euros en 2020 à 6,1 milliards en 2024.
Ils ont alors dépassé les 5,4 milliards consacrés au remboursement du capital, une situation inédite sur la période étudiée.
Le potentiel financier disponible après le financement du patrimoine a également reculé. Il est passé de 1 800 euros par logement en 2022 à 1 200 euros en 2024.
Les projections le font descendre jusqu’à 210 euros par logement en 2031, un niveau qui ne laisserait aucune marge pour accroître les investissements au-delà de ceux déjà retenus dans le scénario.
Maintenir la construction neuve
Les bailleurs ne peuvent pourtant pas concentrer tous leurs moyens sur le parc existant. En 2024, ils ont mis en chantier environ 81 000 logements sociaux. Dans le scénario central, plus de 108 000 logements sociaux, intermédiaires et foyers seraient construits en 2026.
La priorité accordée aux rénovations provoquerait ensuite un ralentissement. La production annuelle tomberait autour de 70 000 logements en 2031, avant de remonter progressivement vers 78 000 unités à partir du milieu des années 2030.
Entre 2026 et 2064, environ 3,1 millions de logements seraient construits et un million sortirait du parc par vente ou démolition. Le patrimoine progresserait ainsi de 2,1 millions d’unités pour atteindre 7,7 millions de logements à la fin de la période.
Cette trajectoire reste conditionnée à l’évolution des coûts. En 2025, la construction d’un logement social est estimée à 193 000 euros, contre 257 000 euros pour un logement intermédiaire.
Une progression durable des prix des travaux plus rapide que l’inflation réduirait mécaniquement les capacités de production.
L’objectif climatique complet atteint en 2064
Dans le scénario central, les logements E, F et G disparaîtraient du parc en 2034. En revanche, seuls 62 % des logements répondraient aux critères de la Stratégie nationale bas-carbone en 2050, puis 89 % en 2060 et 100 % en 2064.
Cette échéance ne constitue pas un report officiel, mais le résultat d’une simulation à politiques publiques constantes. La trajectoire dépend notamment des loyers, des taux d’intérêt et des coûts de construction.
Le scénario prévoit également la vente de 62,5 % des nouveaux logements intermédiaires quinze ans après leur mise en service.
À partir de 2040, ces cessions contribueraient à reconstituer les fonds propres des bailleurs. Ce levier resterait toutefois soumis aux prix immobiliers et au volume réel des ventes.
Les projections financières portent sur 450 bailleurs localisés dans l’Hexagone, même si le décompte national du parc inclut les DROM-COM. Elles mettent en évidence un défi commun à la filière : financer la transformation du parc social sans freiner la construction de logements.
Consulter ici l’étude Perspectives 2026 de la Banque des Territoires