2022 restera comme une année record pour l’immobilier en Martinique. Les ventes ont explosé, portées par un effet post-COVID, un marché dynamique et une demande en hausse. Pourtant, en 2023, les premiers signes de ralentissement apparaissent. Simple ajustement ou véritable tournant pour le marché martiniquais ?
Terrains, maisons, appartements, locaux d’activité… Quelles sont les tendances qui ont marqué ces trois années ? Quels enseignements en tirer pour la suite ? Plongée dans un marché en pleine mutation.
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Trois années de transactions records… et un essoufflement en 2023 ?
Le rapport de l’ADDUAM sur les marchés immobiliers et fonciers en Martinique 2020-2023 met en évidence une forte progression des transactions sur trois ans.
Durant cette période, la Martinique a enregistré 11 919 transactions immobilières et foncières, confirmant un marché porteur.
L’année 2022 marque un pic avec 3 356 ventes, un niveau jamais atteint sur l’île. Mais en 2023, une légère baisse est observée. Signe d’une accalmie ou d’un simple ajustement du marché ?
La crise sanitaire de 2020 avait pourtant freiné brutalement les transactions, chutant à 2 599 ventes. Mais dès 2021, la dynamique reprend de plus belle, portée par des taux bas et une attractivité renforcée du marché immobilier. Le rebond se poursuit en 2022 avec un volume record, avant un début de stabilisation en 2023.
Si le ralentissement est bien réel, il ne traduit pas un effondrement. Il reflète plutôt une normalisation après une période d’euphorie.
L’immobilier martiniquais a connu une expansion fulgurante. Mais les premiers signes d’un ralentissement invitent à la prudence.
Immobilier : un marché en plein boom, mais à quel prix ?
Le marché immobilier en Martinique repose en grande partie sur l’achat d’appartements, qui représentent 55 % des ventes totales sur la période 2020-2023.
Les maisons individuelles, bien que toujours très prisées, ne constituent que 30 % des transactions, tandis que les locaux d’activité atteignent 15 % des volumes échangés. Ce dernier segment est celui qui affiche la croissance la plus marquée, notamment en 2023.
Côté prix, la tendance est sans équivoque. Les maisons affichent une relative stabilité, avec une médiane de 2 571 €/m² et une hausse modérée de 1 % en trois ans.
À l’inverse, les appartements ont vu leur valeur grimper de 11 %, atteignant 2 491 €/m². Les locaux d’activité enregistrent quant à eux une flambée spectaculaire de 74 %, atteignant 1 697 €/m².
Cette augmentation s’explique par plusieurs facteurs. D’une part, une offre insuffisante face à une demande toujours soutenue, notamment dans les zones tendues. D’autre part, un attrait croissant pour l’investissement locatif, dans un contexte de tension sur l’accession à la propriété. Enfin, la croissance des Zones d’Activités Économiques (ZAE) favorise l’envolée des prix des locaux professionnels.
Si 2023 marque une pause dans l’ascension des prix, aucune baisse significative n’est encore constatée. La question demeure : le marché atteindra-t-il un palier, ou assistera-t-on à une nouvelle flambée des prix dans les années à venir ?
Marché foncier : des terrains plus rares et plus chers
Le marché foncier a suivi une trajectoire similaire, bien que plus contrastée. Entre 2020 et 2023, 2 331 ventes de terrains à bâtir ont été enregistrées, représentant 1 260 hectares pour des projets résidentiels et 864 hectares pour des aménagements immobiliers divers.
Cependant, l’évolution des prix varie selon la destination des terrains. Ceux destinés à la construction de logements ont vu leur prix légèrement reculer de 4 %, s’établissant à 100 €/m². En revanche, les terrains à bâtir pour des activités économiques connaissent une explosion des prix : +103 % en trois ans, atteignant 229 €/m².
L’urbanisation croissante et le développement des infrastructures économiques entraînent une pression sur l’espace disponible.
La Martinique fait face à un enjeu crucial : comment répondre à la demande de logement tout en limitant l’artificialisation des sols ? La question de la gestion du foncier devient centrale dans la planification du développement territorial.
Un marché à trois vitesses : CACEM, Espace Sud, CAP Nord
La dynamique du marché immobilier et foncier de la Martinique ne se manifeste pas de la même manière selon les territoires.
La CACEM constitue le cœur du marché, concentrant 51 % des ventes sur la période. C’est ici que les appartements dominent, représentant 64 % des transactions. Les prix y sont relativement modérés, avec une médiane de 2 422 €/m² pour les maisons et 2 302 €/m² pour les appartements.
L’Espace Sud se démarque par des prix élevés, reflétant son attractivité croissante. Les maisons y atteignent en moyenne 3 125 €/m², tandis que les appartements s’échangent à 3 111 €/m². Ce territoire est particulièrement convoité, mais l’accessibilité économique y devient un véritable enjeu.
En revanche, CAP Nord reste une alternative plus abordable. Avec seulement 18 % des ventes, il affiche les prix les plus bas : 2 043 €/m² pour les maisons et 2 000 €/m² pour les appartements. Ce marché, bien que moins dynamique, bénéficie d’une croissance progressive et attire des acquéreurs en quête de solutions plus accessibles.
Le clivage entre le Nord, le Centre et le Sud de la Martinique se renforce. À terme, cette disparité pourrait accentuer les tensions sur l’accès au logement et poser des défis en matière d’aménagement du territoire.
Quelles perspectives ?
Alors que 2023 amorce une phase de stabilisation, plusieurs scénarios sont envisageables pour l’évolution du marché. Si les taux d’intérêt poursuivent leur remontée, une stabilisation des prix semble probable, freinant la spéculation. À l’inverse, si la demande reste soutenue, notamment dans les zones à forte tension, la hausse pourrait reprendre. Enfin, le développement des Zones d’Activités Économiques pourrait maintenir une pression sur le marché foncier, entraînant une valorisation continue des terrains.
Les enjeux à venir sont nombreux. Limiter l’artificialisation des sols pour préserver les espaces naturels, maintenir un accès au logement pour les ménages et adapter l’offre aux besoins économiques et sociaux sont autant de défis à relever.
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Entre croissance fulgurante et premier ralentissement, le marché immobilier et foncier en Martinique se trouve à un carrefour. Les prix se maintiennent, les volumes de transactions ralentissent, mais la demande reste forte.
Quel avenir pour 2025 et au-delà ? Les décisions politiques, les taux d’intérêt et les démarches d’urbanisme joueront un rôle déterminant.
Un marché toujours en mouvement, à surveiller de près !