La conjoncture immobilière en France montre quelques signes de stabilisation à la fin de l’année 2024. Selon la note du SDES publiée en avril 2025, certains indicateurs, notamment sur le crédit et les mises en chantier, reprennent légèrement. Pourtant, le secteur demeure affaibli, entre baisse d’activité, désengagement des acteurs institutionnels et ralentissement de l’emploi.
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Le crédit immobilier remonte la pente, sans regagner ses sommets
Le redressement du crédit à l’habitat entamé au début de l’année se confirme au quatrième trimestre 2024. En moyenne, le taux fixe des crédits recule à 3,18 %, contre 3,35 % le trimestre précédent et 3,62 % un an plus tôt. L’assouplissement des critères d’octroi accompagne cette tendance : le solde d’opinion des banques remonte à -13 points, bien que ce chiffre reste négatif. La demande de crédits, de son côté, poursuit sa progression, avec un solde d’opinion de +50 points, contre +67 au trimestre précédent.
En volume, la production de nouveaux crédits augmente de 7,9 %, pour atteindre 38,1 milliards d’euros. Un chiffre encourageant, mais à relativiser : ce niveau reste inférieur de près de 36 % à la moyenne observée entre 2019 et 2023.
Le flux net de crédit demeure même négatif pour le sixième trimestre consécutif. Enfin, la durée moyenne des prêts immobiliers continue de s’allonger, atteignant 264 mois hors renégociation. Cette tendance traduit une stratégie d’étalement des emprunts pour compenser la perte de pouvoir d’achat des ménages.
L’ancien enregistre un sursaut après trois années de repli
Le marché de l’immobilier ancien réagit enfin. Le nombre de transactions progresse de 1,5 % au quatrième trimestre, interrompant trois années de baisse continue. On recense 792 000 ventes cumulées sur 12 mois, un volume certes modeste, mais qui laisse entrevoir un possible palier.
Les prix, quant à eux, affichent une stabilité trompeuse : +0,1 % sur le trimestre. En région parisienne, le recul des prix des maisons (-1,3 %) contrebalance la légère hausse des appartements (+0,3 %).
En province, la tendance est similaire, avec des maisons quasi stables et des appartements en légère progression. Sur un an, la baisse générale reste marquée : -2,1 %, dont -3,6 % en Île-de-France.
Ce regain d’activité reste toutefois fragile. Il reflète autant un ajustement des prix qu’un effet d’opportunité lié à l’amélioration des conditions de crédit. Les fondamentaux, eux, n’ont pas changé : incertitude économique, attentisme des vendeurs, et recul de la mobilité résidentielle.
Neuf : un marché sous tension, entre repli de la demande et désengagement des acteurs
Les indicateurs de la promotion immobilière restent mal orientés. Si les mises en vente de logements neufs aux particuliers rebondissent de 6,4 %, elles restent deux fois inférieures à la moyenne 2019-2023.
En face, les ventes reculent de 4,2 %, malgré une amélioration passagère lors des deux trimestres précédents. Le taux d’annulation de réservation stagne à 19 %, toujours élevé.
Les ventes institutionnelles, elles, s’effondrent : -21,9 %, notamment du fait du repli des bailleurs sociaux (-25 %), qui concentrent pourtant plus de 80 % des ventes en bloc. Cette dynamique pénalise la relance du marché et complique la viabilisation de nombreux programmes.
Côté prix, la situation est contrastée : les prix de vente sont stables (+0 %), mais les prix de production baissent pour la première fois depuis 2016 (-2,6 % sur un an). Cette inversion signale un ajustement des coûts dans un contexte de faible activité, mais ne suffit pas à relancer l’offre.
La construction enregistre un rebond technique sur des niveaux planchers
Le quatrième trimestre 2024 voit une hausse de 5 % des autorisations et de 11,6 % des mises en chantier. Pourtant, les niveaux absolus restent très bas : 84 800 logements autorisés et 78 200 commencés, soit respectivement -22,8 % et -16,6 % sous les moyennes des cinq dernières années. Sur l’année 2024, les autorisations atteignent leur plus bas niveau depuis 1997 (331 600), et les démarrages sont au plus bas depuis 1996 (288 500).
Les surfaces de locaux non résidentiels suivent la même tendance : stables en autorisations, mais en baisse de 10,6 % pour les mises en chantier. Ces chiffres illustrent une atonie durable, malgré quelques corrections ponctuelles.
Un secteur fragilisé : emploi en baisse et entreprises sous pression
Le ralentissement se répercute fortement sur l’emploi. Dans les activités immobilières, la contraction se poursuit (-0,7 %), et les défaillances d’entreprises repartent à la hausse (+7,6 %), atteignant leur niveau le plus élevé depuis 1996. La promotion immobilière subit une chute de -12,5 % de ses effectifs sur un an, avec 6 600 emplois perdus en deux ans.
Dans le bâtiment, le constat est tout aussi alarmant : –5,5 % d’heures travaillées sur un an, sept trimestres consécutifs de baisse. L’emploi salarié diminue de -0,5 % sur le trimestre, soit 36 200 postes perdus depuis deux ans.
Les entreprises de la rénovation thermique sont particulièrement touchées, impactées par l’évolution du dispositif MaPrimeRénov’. Le bâtiment reste à la peine, malgré un rebond modeste de l’intérim (+2,1 %).
Conjoncture de l’immobilier – Résultats au quatrième trimestre 2024
Des perspectives toujours plombées par le manque de visibilité
Les anticipations d’activité dans le bâtiment demeurent négatives : le solde d’opinion tombe à -12 points. Les carnets de commandes se réduisent encore, avec une durée moyenne de 7,9 mois de travail, contre 8,8 mois en 2021-2022.
Du côté des promoteurs, les signaux sont contrastés : la perception de la demande s’améliore un peu, mais les intentions de mise en chantier se dégradent. Seule la moitié d’entre eux envisage de lancer de nouveaux projets.
Les perspectives de financement se resserrent à nouveau, alors même que les taux baissent. Le doute subsiste quant à une véritable reprise.