Le BRS : Une réponse innovante et sociale à la crise du logement en France

    0

    Instauré en 2017, le dispositif associant le Bail Réel Solidaire (BRS) et les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) se distingue comme une solution innovante pour favoriser l’accession sociale à la propriété.

    Le BRS repose sur un principe simple mais efficace : dissocier la propriété du foncier de celle du bâti, rendant ainsi le coût d’achat des logements plus accessible. Ce modèle a su trouver un écho positif grâce à l’implication des organismes Hlm et des collectivités locales.

    Afin de mieux comprendre les réalisations et les perspectives de ce dispositif, l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) a publié le Cahier Repères n°139, une étude approfondie portant sur les modèles de production OFS-BRS.

    Dans cet article, nous explorons pourquoi ce dispositif se positionne comme une réponse efficace et durable à la crise du logement en France.

    BRS

    Origine et principes fondamentaux du BRS

    Le Bail Réel Solidaire (BRS) repose sur un principe audacieux : dissocier la propriété du foncier de celle du bâti. En pratique, le foncier est acquis et géré par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure à but non lucratif agréée par l’État.

    Les acquéreurs, quant à eux, achètent uniquement le bâti à un prix plafonné, tout en s’acquittant d’une redevance mensuelle pour l’usage du terrain. Ce système permet de réduire les coûts d’accession de 15 à 30 % par rapport au marché.

     

    Adopté grâce à la loi ALUR en 2014 et à l’ordonnance de 2016, le dispositif offre plusieurs garanties :

    • Un encadrement des prix à chaque revente, préservant l’accessibilité sur le long terme.
    • Une sécurisation des aides publiques injectées dans les projets.
    • Un ciblage des ménages à revenus modestes ou moyens, avec un plafond de ressources.

    Grâce à ces mécanismes, le BRS limite la spéculation foncière et offre une solution durable à l’urgence de l’habitat social.

     

    Impacts sociaux et économiques du BRS

    Une solution à l’accession sociale

    Le BRS constitue une réponse concrète pour les ménages confrontés à des difficultés d’accès à la propriété dans les zones tendues. En dissociant le foncier du bâti, le dispositif permet aux familles de se loger décemment sans s’endetter excessivement. À titre d’exemple, au 31 décembre 2022, 66 % des logements en BRS étaient portés par des organismes Hlm, renforçant ainsi la vocation sociale de l’outil.

     

    Dynamisation économique des territoires

    Le BRS favorise une utilisation optimisée des ressources publiques :

    • TVA réduite à 5,5 %,
    • Prêt Gaïa sur 80 ans pour l’achat de foncier,
    • Abattements fiscaux (TFPB). Ces incitations permettent d’équilibrer le montage financier des opérations tout en rendant les logements accessibles.

    En outre, le dispositif stimule la rénovation urbaine en réintégrant le bâti existant dans les centres-villes. Des villes comme Rennes Métropole et Plaine Commune illustrent parfaitement cette capacité à revitaliser des territoires délaissés.

     

    Le rôle des partenariats dans le succès du BRS

    Implication des organismes Hlm

    Les organismes Hlm sont au cœur du dispositif. En tant qu’opérateurs ou gestionnaires d’OFS, ils contribuent au succès des projets en mobilisant leurs compétences en maîtrise d’ouvrage et en gestion locative. Par exemple, l’OFS Atlantique Accession Solidaire en Loire-Atlantique montre comment un modèle départemental peut répondre aux besoins locaux.

     

    Soutien des collectivités locales

    Les collectivités jouent un rôle fondamental, notamment par :

    • L’apport de foncier à moindre coût.
    • La garantie d’emprunt pour faciliter les montages financiers.
    • La définition de règles locales adaptées (plafonds de prix et redevance).

    À Bordeaux Métropole, par exemple, les collectivités ont développé un observatoire partagé pour surveiller les éventuels effets inflationnistes.

     

    Défis et perspectives pour le futur

    Les obstacles à surmonter

    Malgré son succès, le dispositif fait face à plusieurs défis :

    • Complexité des montages financiers : Certaines opérations restent fragiles à cause de coûts fonciers élevés.
    • Manque de régulation uniforme : La multiplication d’OFS dans certains territoires peut créer une concurrence déséquilibrée.

     

    Des opportunités à saisir

    • Élargir le déploiement du BRS dans les Outre-mer, où les problématiques foncières et sociales sont similaires aux zones tendues métropolitaines.
    • Encourager la montée en compétences des acteurs locaux et la coordination entre OFS et collectivités.

     

    Exemples concrets : Le BRS en action

    Quelques opérations emblématiques illustrent les réussites du dispositif :

    • Plaine Commune (Saint-Denis) : Une opération mixte ayant permis de réaliser des logements en BRS sur des terrains très tendus.
    • Rennes Métropole : Des prix plafonnés grâce à un apport foncier significatif par la collectivité.
    • Atlantique Accession Solidaire : Un modèle départemental exemplaire, combinant logement social et accession.

    Ces cas mettent en lumière la flexibilité du dispositif et son adaptabilité aux différents contextes locaux.

     

    Le dispositif OFS-BRS se présente comme une réponse à la fois innovante et sociale pour lutter contre la crise du logement en France. En combinant accessibilité économique, gestion durable et partenariats locaux solides, il offre une voie prometteuse pour répondre aux enjeux actuels.

    Toutefois, pour amplifier son impact, une coordination renforcée entre acteurs et un déploiement accru dans des zones comme les Outre-mer pourraient constituer les prochaines étapes de son évolution.

    LAISSER UN COMMENTAIRE

    S'il vous plaît entrez votre commentaire!
    S'il vous plaît entrez votre nom ici