Lors du congrès du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF) organisé en Guadeloupe en mars 2026, Terres Caraïbes, l’établissement public foncier de Guadeloupe, a présenté un retour d’expérience concret autour d’une opération menée dans le quartier de Vieux-Bourg aux Abymes.
À partir de situations rencontrées sur le terrain, l’intervention a mis en lumière les défis fonciers, urbains et sociaux auxquels sont confrontés les projets d’aménagement dans les territoires ultramarins.
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Un parc bâti largement dégradé dans un quartier toujours habité
Premier constat dressé par Terres Caraïbes : l’état du bâti dans ce secteur ancien apparaît particulièrement préoccupant. L’étude menée sur le quartier recense 242 bâtiments, dont une majorité de logements. Parmi eux, seulement 4 % sont considérés en bon état.
La grande majorité du parc se compose ainsi de bâtiments fragiles, dégradés ou parfois en ruine. Pourtant, le quartier reste largement habité : plus de 75 % des bâtis sont occupés.
Derrière la notion d’« habitat dégradé » utilisée dans les diagnostics techniques se trouvent donc, dans bien des cas, des logements occupés depuis de longues années par leurs habitants.
Quand la question foncière devient une réalité sociale
Dans ce contexte, la question du foncier dépasse largement la seule dimension urbanistique. À Vieux-Bourg, une part importante des occupants vit sans droit ni titre, dans des situations souvent anciennes et juridiquement complexes.
Ces réalités s’inscrivent dans un environnement social marqué par plusieurs facteurs : un niveau de pauvreté élevé, la présence de nombreuses personnes âgées, des revenus instables et une offre de logements souvent insuffisante ou inadaptée. À cela s’ajoute une économie informelle locale sur laquelle repose une partie des ressources du quartier.
Autant d’éléments qui compliquent fortement la mise en œuvre des projets d’aménagement et nécessitent une approche dépassant la simple logique technique ou foncière.
Aménager un quartier habité : un défi opérationnel
Dans les opérations d’aménagement classiques, les projets reposent sur une succession d’étapes relativement connues : démolition, reconstruction, requalification. Mais dans un quartier comme Vieux-Bourg, ces opérations ne peuvent être envisagées sans prendre en compte la présence des habitants.
Avant toute transformation, les acteurs doivent identifier les occupants, organiser leur relogement, prévoir les modalités d’indemnisation et mettre en place un accompagnement social adapté. Les procédures administratives et juridiques doivent également être sécurisées.
L’enjeu consiste alors à transformer le quartier sans fragiliser davantage les populations qui y vivent, tout en préparant les conditions d’un renouvellement urbain durable.
Terres Caraïbes, un acteur structurant de la transformation foncière
Dans ce type de situations, Terres Caraïbes, établissement public foncier de Guadeloupe, joue un rôle déterminant pour rendre les projets opérationnels.
L’établissement intervient notamment pour acquérir les terrains et les bâtis, accompagner les occupants et monter les dossiers d’indemnisation. Il mobilise également les outils juridiques nécessaires à la conduite des opérations, comme les déclarations d’utilité publique (DUP) ou les procédures d’expropriation, ainsi que les dispositifs spécifiques tels que la loi Letchimy.
Une fois les acquisitions réalisées, l’EPF pilote aussi les premières phases techniques indispensables à la transformation du site : désamiantage, démolitions, dépollution et préparation des terrains. Ces interventions permettent souvent de débloquer des opérations d’aménagement qui resteraient autrement bloquées pendant de nombreuses années.
La loi Letchimy, un dispositif encore perfectible
La loi Letchimy constitue aujourd’hui l’un des principaux leviers pour indemniser les occupants sans droit ni titre dans certaines opérations d’aménagement. Le dispositif prévoit une indemnité pouvant atteindre 40 000 euros par logement.
Dans les faits, les montants versés sont souvent plus faibles et se situent généralement entre 10 000 et 12 000 euros. Cette différence s’explique notamment par des modalités de calcul strictes et des critères d’éligibilité particulièrement contraignants.
Dans certains cas, des familles qui pourraient prétendre à cette aide se retrouvent ainsi exclues du dispositif. Ces situations alimentent aujourd’hui les réflexions autour d’une évolution possible du cadre législatif afin de mieux adapter les mécanismes d’indemnisation aux réalités rencontrées sur le terrain.
Des enjeux appelés à s’amplifier dans les Outre-mer
L’exemple de Vieux-Bourg illustre plus largement les transformations auxquelles sont confrontés les projets d’aménagement dans les territoires ultramarins. Les opérations ne se développent plus sur des terrains vierges mais dans des quartiers déjà habités, souvent marqués par des situations foncières complexes et un habitat dégradé.
Dans ce contexte, le rôle des établissements publics fonciers ultramarins apparaît de plus en plus stratégique. Leur intervention devrait devenir encore plus déterminante dans les années à venir, notamment face aux défis posés par le changement climatique.
La multiplication des opérations de relogement liées aux zones de menace grave pour les vies humaines ou au recul du trait de côte nécessitera en effet des outils fonciers capables d’accompagner ces transformations tout en garantissant des solutions adaptées pour les populations concernées. L’expérience de Vieux-Bourg montre ainsi que l’aménagement dans les Outre-mer doit désormais composer avec des réalités humaines, sociales et foncières étroitement imbriquées.