Face à la forte présence de résidences secondaires dans certains territoires touristiques, les collectivités disposent d’un levier pour préserver l’habitat permanent. Publié en octobre 2026, un nouveau guide de la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) précise les conditions d’instauration d’une servitude de résidence principale dans les documents d’urbanisme.
Réserver les nouveaux logements à la résidence principale
Inscrite au règlement d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou intercommunal (PLUi), la servitude permet de délimiter des secteurs où les constructions nouvelles de logements doivent être exclusivement affectées à la résidence principale.
Elle peut être instituée dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU), à condition que la commune réponde à l’un des deux critères suivants :
- Être concernée par la taxe sur la vacance des logements prévue par le Code général des impôts ;
- Compter plus de 20 % de résidences secondaires par rapport au nombre total d’immeubles à usage d’habitation.
Ces critères s’apprécient à l’échelle communale, même dans le cadre d’un PLUi. Leur respect ne déclenche pas automatiquement la servitude : la collectivité doit décider de son instauration et délimiter les secteurs concernés.
Un dispositif étendu à certaines transformations de bâtiments
L’outil ne se limite pas aux constructions neuves. Les évolutions législatives de 2025 ont élargi son champ d’application à certains logements créés par transformation de bâtiments initialement affectés à d’autres usages, dans le cadre de dérogations prévues par le Code de l’urbanisme.
Sont notamment concernées certaines reconversions de locaux non résidentiels et la réalisation de logements dans des zones d’activité économique.
Pour ces opérations, la servitude peut être délimitée dans toutes les zones du PLU, y compris certaines zones agricoles ou naturelles. Contrairement aux constructions neuves, aucun seuil territorial de résidences secondaires n’est exigé.
Cette possibilité ne dispense toutefois pas les projets de respecter les conditions légales permettant la création de logements dans ces zones.
Une intégration dans le PLU à justifier
La mise en place de la servitude nécessite une justification précise. Comme le rappelle la DGALN, « L’instauration de la servitude de résidence principale doit être proportionnée à l’objectif poursuivi et justifiée par l’intérêt général. »
Pour accompagner les collectivités, le guide détaille les principales démarches à engager :
- Documenter les besoins en logement, à partir notamment des données de l’INSEE, des indicateurs territoriaux ou du programme local de l’habitat (PLH).
- Délimiter les secteurs concernés, en cohérence avec les orientations du projet d’aménagement et de développement durables (PADD).
- Adapter le règlement du PLU ou PLUi, notamment par une procédure de modification, en justifiant les règles retenues.
La DGALN précise qu’une simple inscription dans une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ne suffit pas à rendre la servitude opposable. Celle-ci doit figurer dans le règlement du document d’urbanisme.
Deux exemples accompagnent le guide : Chamonix-Mont-Blanc, où la règle est intégrée au règlement de zone, et Cancale, qui identifie également les périmètres concernés dans ses documents graphiques.
Des obligations qui s’imposent dans la durée
Une fois instaurée, la servitude entraîne des obligations pour les propriétaires et les occupants. Elle doit notamment être expressément mentionnée dans les contrats de vente, de location et les autres actes concernés, sous peine de nullité.
La location en meublé de tourisme est également encadrée, à l’exception de la location temporaire d’une résidence principale dans les conditions prévues par la loi.
Le contrôle du respect de cette obligation intervient principalement après l’occupation du logement.
En cas de manquement constaté par un agent commissionné, le maire peut engager une procédure de mise en demeure, éventuellement assortie d’une astreinte administrative pouvant atteindre 1 000 euros par jour.
Des poursuites pénales peuvent également être engagées.
La servitude reste applicable tant que le logement relève d’un secteur concerné par le règlement du PLU. Si ce secteur est supprimé lors d’une modification du document d’urbanisme, l’obligation cesse de s’appliquer.
Consulter ici le GUIDE SUR LA SERVITUDE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME publié par la DGALN