Sur le papier, le traitement des parkings dans le cadre du décret tertiaire paraît relativement simple. Dans la pratique, il est devenu l’un des sujets les plus sensibles des déclarations sur OPERAT. Surfaces inconnues, consommations difficiles à isoler, règles jugées peu lisibles : de nombreux acteurs de l’immobilier tertiaire peinent aujourd’hui à intégrer correctement les zones de stationnement dans leurs déclarations. À travers plusieurs retours d’expérience d’acteurs du secteur — propriétaires, utilisateurs, asset managers ou gestionnaires d’actifs — un constat revient régulièrement : le sujet des parkings révèle certaines limites opérationnelles du dispositif éco-énergie tertiaire.
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Un traitement réglementaire qui reste difficile à appliquer
Le décret tertiaire prévoit que les surfaces de parkings ne doivent pas être prises en compte pour déterminer si un bâtiment dépasse le seuil d’assujettissement des 1 000 m². En revanche, lorsqu’un actif est effectivement soumis au dispositif, certains parkings doivent être déclarés dans OPERAT, dans une catégorie spécifique dédiée au stationnement.
La réglementation distingue notamment :
- les parkings en infrastructure, comme les sous-sols avec ventilation mécanique ;
- les parkings en superstructure, par exemple les parkings silo.
À l’inverse, les parkings à l’air libre ne sont en principe pas concernés par le dispositif.
Sur le terrain, cette distinction est souvent jugée peu intuitive. Plusieurs professionnels soulignent qu’un parking ouvert mais fortement éclairé peut être exclu, tandis qu’un autre, couvert mais peu énergivore, peut être intégré au périmètre déclaratif.
Une logique qui alimente des interprétations parfois divergentes selon les actifs et les stratégies retenues.
Des surfaces et des consommations rarement fiabilisées
Le principal problème reste toutefois très concret : les données nécessaires aux déclarations sont souvent indisponibles.
Dans de nombreux immeubles tertiaires, les parkings sont contractualisés en nombre de places et non en mètres carrés. Les plans précis sont parfois absents, obsolètes ou incohérents avec la réalité des bâtiments après travaux. Recalculer officiellement les surfaces peut même rouvrir certains sujets sensibles liés aux loyers ou à la répartition des charges.
Même difficulté du côté des consommations énergétiques. Les parkings disposent rarement d’un sous-comptage dédié. L’éclairage et la ventilation sont généralement raccordés au compteur principal du bâtiment, ce qui rend l’identification précise des consommations particulièrement complexe.
Le développement des IRVE — les bornes de recharge pour véhicules électriques — accentue encore cette difficulté. Pour déduire ces consommations du calcul réglementaire, les exploitants doivent disposer d’un compteur MID et isoler précisément les usages concernés, une configuration encore loin d’être généralisée dans le parc tertiaire existant.
Des effets de bord dans OPERAT
Au-delà des difficultés techniques, plusieurs acteurs alertent également sur certains effets de structure liés au fonctionnement d’OPERAT.
Aujourd’hui, la plateforme permet d’ajouter des surfaces de parking tout en déclarant la consommation globale du bâtiment. Dans certains cas, cette mécanique peut modifier artificiellement les ratios énergétiques exprimés en kWh/m²/an et conduire à des trajectoires moins contraignantes, sans baisse réelle des consommations.
Le sujet devient encore plus sensible avec le fonctionnement des catégories « par défaut » dans OPERAT. Lorsqu’une entité est entièrement affectée à une catégorie bureau standard, les surfaces de parking peuvent être assimilées à des bureaux alors qu’elles consomment beaucoup moins d’énergie.
La source cite notamment l’exemple d’un ensemble composé :
- d’un bureau de 1 000 m² avec un objectif de 107 kWh/m²/an ;
- d’un parking de 250 m² avec un objectif de 15 kWh/m²/an.
En théorie, l’objectif global pondéré descend alors à 88 kWh/m²/an. Mais certaines configurations déclaratives peuvent neutraliser cet effet et créer des écarts importants entre la réalité énergétique du bâtiment et sa trajectoire réglementaire.
Des arbitrages pragmatiques sur le terrain
Face à ces difficultés, les acteurs privilégient souvent des solutions pragmatiques.
La pratique la plus fréquente consiste à ne pas déclarer les surfaces de parking et à intégrer les consommations associées aux surfaces de bureaux. Pour beaucoup de gestionnaires, cette approche reste la plus cohérente au regard des données réellement disponibles.
D’autres tentent d’estimer les surfaces à partir de ratios théoriques ou mettent en place des sous-comptages ciblés lorsque les enjeux énergétiques deviennent plus importants, notamment avec les IRVE.
Dans l’ensemble, les retours d’expérience montrent surtout un décalage entre les exigences du dispositif et les réalités techniques du parc immobilier existant. Les difficultés rencontrées relèvent moins d’une volonté d’optimisation que d’un manque de données fiables et d’une doctrine réglementaire encore jugée trop floue par une partie de la filière.
Une clarification désormais attendue
Plusieurs pistes d’évolution reviennent régulièrement dans les échanges entre professionnels :
- clarification des règles applicables aux différents types de parkings ;
- création de cas pratiques plus explicites ;
- prise en compte spécifique des parkings dans les catégories par défaut ;
- ou encore mise en place de modes déclaratifs simplifiés lorsque les consommations ne peuvent pas être isolées.
Si les parkings représentent un enjeu énergétique relativement limité, leur traitement méthodologique produit aujourd’hui des effets bien plus larges sur la qualité des données et la cohérence des trajectoires énergétiques.
Un sujet secondaire en apparence, mais devenu révélateur des difficultés très concrètes que rencontrent encore de nombreux acteurs dans la mise en œuvre opérationnelle du décret tertiaire.
Source : Observatoire de l’Immobilier Durable