L’essor des locations saisonnières a profondément modifié le marché immobilier, réduisant l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents et accentuant la pression sur les loyers. Face à cette situation, la la loi du 19 novembre 2024 marque un tournant en dotant les collectivités locales de nouveaux outils pour réguler ce marché.
Au-delà d’un simple encadrement des autorisations, cette réforme redéfinit les règles du jeu : plafonnement des meublés dans certaines zones, durcissement des obligations fiscales et énergétiques, clarification des règles en copropriété.
L’objectif est de rétablir un équilibre entre l’hébergement touristique et le droit au logement pour les habitants des territoires concernés.
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Mieux encadrer les meublés touristiques : un cadre juridique renforcé
Avant cette réforme, seules certaines communes pouvaient imposer un changement d’usage préalable à la transformation d’un logement en meublé touristique, en fonction de leur appartenance à des zones soumises à la taxe sur les logements vacants.
Désormais, toute commune peut, par simple délibération, instaurer un régime d’autorisation obligatoire avant toute mise en location saisonnière, supprimant ainsi l’accord préfectoral autrefois nécessaire. Cette évolution renforce le pouvoir des municipalités et leur permet d’adapter la réglementation aux spécificités locales.
La loi introduit également un mécanisme de quotas.
Les communes ont désormais la possibilité de plafonner le nombre d’autorisations de meublés touristiques dans certaines zones géographiques en fonction de la tension locative. Une fois le seuil maximal atteint, aucune nouvelle autorisation ne pourra être délivrée, ce qui limite l’essor incontrôlé des locations saisonnières au profit du parc résidentiel.
Une autre disposition clé réside dans la création d’une servitude de résidence principale.
Ce dispositif, qui peut être intégré au plan local d’urbanisme (PLU), impose aux nouvelles constructions situées dans des secteurs spécifiques d’être exclusivement destinées à un usage de résidence principale.
Cette contrainte vise à préserver le tissu résidentiel local en empêchant les dérives spéculatives qui favorisent l’essor des locations de courte durée au détriment des habitants.
Un cadre fiscal moins favorable aux meublés touristiques
Les avantages fiscaux des locations meublées touristiques ont longtemps constitué un levier incitatif pour les investisseurs, rendant cette activité plus lucrative que la location de longue durée.
L’abattement forfaitaire appliqué aux revenus issus des meublés non classés était de 50 %, soit bien supérieur aux 30 % accordés aux locations nues.
La nouvelle loi corrige cette distorsion en abaissant cet abattement à 30 %, tout en réduisant le plafond d’application du régime micro-BIC à 15 000 €.
En parallèle, les meublés classés voient également leur régime fiscal ajusté, avec un abattement réduit de 71 % à 50 % et un plafond de revenus ramené à 77 700 €.
Ces ajustements visent à rééquilibrer la rentabilité entre location meublée touristique et location classique, incitant les propriétaires à privilégier la mise en location de longue durée.
Ces évolutions fiscales auront des conséquences notables sur la rentabilité des meublés touristiques, en particulier pour les investisseurs ayant structuré leur modèle économique sur l’optimisation fiscale des revenus locatifs.
Une exigence accrue en matière de performance énergétique
La dimension environnementale est également au cœur de cette réforme.
En 2025, toute demande d’autorisation de mise en location saisonnière devra être accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Seuls les logements classés entre A et E seront éligibles, une première étape avant un durcissement progressif des exigences.
Dès 2034, cette contrainte sera encore renforcée : seuls les logements affichant une classe énergétique comprise entre A et D pourront être loués en tant que meublés touristiques.
Cette harmonisation avec la réglementation applicable aux locations longue durée vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, réduisant ainsi l’impact environnemental des logements touristiques tout en garantissant un niveau de confort optimal aux occupants.
Cette mesure devrait avoir un effet structurant sur le parc immobilier ancien, contraignant les propriétaires à améliorer la performance thermique de leurs biens sous peine de voir leur rentabilité locative fortement réduite.
Une réglementation plus stricte en copropriété
Les copropriétés ont souvent été confrontées à des tensions liées à l’essor des meublés touristiques. Bruit, insécurité, va-et-vient incessant des locataires : autant de nuisances dénoncées par de nombreux résidents.
Pour répondre à ces préoccupations, la loi impose désormais que chaque règlement de copropriété précise explicitement si la location en meublé touristique y est autorisée ou interdite.
Autre évolution majeure : la simplification des règles pour interdire cette activité dans les copropriétés existantes. Alors qu’auparavant, une décision unanime des copropriétaires était requise, une majorité des membres représentant au moins 2/3 des voix suffira désormais.
Ce changement facilite la mise en place de restrictions et renforce la capacité des syndicats de copropriétaires à préserver la tranquillité résidentielle de leur immeuble.
Un contrôle renforcé et des sanctions dissuasives
Pour garantir l’application effective de ces nouvelles règles, l’État met en place un enregistrement national obligatoire des meublés touristiques à partir de 2026.
Cette base de données centralisée fournira aux collectivités locales une visibilité complète sur les locations saisonnières actives sur leur territoire.
Dans le même temps, le volet répressif est renforcé avec un alourdissement des sanctions financières.
Un propriétaire contrevenant aux nouvelles obligations pourra se voir infliger une amende allant jusqu’à 100 000 € pour une mise en location illégale.
Les plateformes de réservation et les intermédiaires ne sont pas épargnés : le défaut de retrait d’une annonce frauduleuse pourra être sanctionné à hauteur de 50 000 €.
Ces mesures visent à assurer une application rigoureuse de la réglementation et à dissuader les pratiques non conformes, en particulier celles qui contournent les autorisations municipales.
Une réforme qui redessine le marché des meublés touristiques
Avec cette loi, le gouvernement opère un rééquilibrage en faveur du logement permanent et redonne aux collectivités locales des outils concrets pour mieux encadrer la location touristique.
En limitant la prolifération des meublés, en restreignant leur attractivité fiscale et en renforçant les exigences énergétiques, cette réforme marque un tournant pour le secteur.
Reste à voir comment les acteurs du marché vont s’adapter. Certains investisseurs pourraient être tentés de se tourner vers d’autres types d’hébergement, tandis que d’autres chercheront à optimiser la gestion de leurs biens pour compenser la baisse de rentabilité.
Quoi qu’il en soit, ces nouvelles règles vont durablement modifier le paysage de la location meublée en France, imposant aux propriétaires une réflexion stratégique sur l’avenir de leur patrimoine immobilier.