La baisse démographique ne détend pas le marché immobilier martiniquais. Alors que le territoire perd des habitants depuis plus d’une décennie, les prix ont continué de progresser et l’accès à la propriété s’est resserré pour une partie des ménages. Un paradoxe mis en lumière par une publication de l’ADDUAM consacrée aux perspectives d’accession en Martinique.
Une baisse démographique qui ne détend pas le marché
Entre 2013 et 2020, la population a diminué d’environ 1 % par an, soit une perte de 23 000 habitants selon les données de l’Insee reprises dans l’étude. Cette contraction n’a pourtant pas entraîné de recul durable des prix immobiliers.
Pour les maisons, le prix médian est passé de 1 866 euros par mètre carré en 2014 à 2 507 euros en 2023. L’augmentation atteint 26,8 % sur la période. Les appartements suivent une progression plus modérée, mais réelle : leur prix médian a augmenté de 13,9 % entre 2014 et 2023 pour atteindre 2 764 euros par mètre carré.
Dans le même temps, les revenus ont évolué plus lentement. L’ADDUAM retient un niveau de vie médian de 19 770 euros annuels en 2021, contre environ 17 500 euros en 2016. Ce décalage contribue à réduire la capacité d’achat des ménages, dans un contexte également marqué par le renchérissement du crédit immobilier.
Un parc de logements en hausse de 21,7 %
La situation apparaît d’autant plus singulière que la Martinique ne manque pas de logements en volume. En 2022, le territoire en comptait 220 301. Entre 2006 et 2022, le parc a progressé de 21,7 %, malgré la baisse continue de la population observée depuis 2007.
Cette croissance quantitative ne se traduit toutefois pas par une hausse équivalente de l’offre disponible pour les résidents permanents. La structure et l’usage du parc jouent un rôle central.
Le nombre de logements vacants est ainsi passé d’environ 21 000 en 2006 à 34 317 en 2022. Ils représentent désormais 15,6 % du parc. Dans le même temps, les résidences secondaires ont plus que doublé : leur nombre est passé de 7 052 à 15 262, soit une hausse d’environ 116 %. Leur poids dans l’ensemble du parc a progressé de 3,9 % à 6,9 %.
Ces évolutions dessinent une équation plus complexe qu’un simple rapport entre population et construction. Produire davantage de logements ne garantit pas, à lui seul, une offre accessible et disponible à l’année pour les ménages installés sur le territoire.
Une accession plus difficile pour les jeunes ménages
Les écarts entre générations illustrent également les tensions à l’œuvre. Seuls 12 % des moins de 30 ans sont propriétaires de leur logement. Cette proportion atteint 30 % chez les 30-39 ans, puis 43,5 % entre 40 et 49 ans.
La propriété devient majoritaire à partir de 50 ans. Elle concerne 64 % des 60-69 ans et près de 70 % des ménages âgés de 70 ans ou plus.
D’autres dynamiques viennent compléter ce tableau. D’après les données PERVAL 2022-2023 mobilisées par l’ADDUAM, 17 % des acquéreurs de maisons et 21 % des acquéreurs d’appartements ne vivent pas en Martinique. La publication souligne également le développement des résidences secondaires et des meublés touristiques, particulièrement dans les secteurs littoraux et touristiques.
Au-delà de la seule production neuve, les données réunies par l’ADDUAM posent donc la question de la disponibilité réelle du parc, de son occupation et de son adéquation avec les revenus locaux. Une tension qui ne s’exerce pas partout avec la même intensité : d’une commune à l’autre, les écarts de prix et d’accessibilité peuvent être considérables.
Source : ADDUAM, « Quelles perspectives d’accès à la propriété en Martinique ? », collection Zoom sur, avril 2026.