Près de 140 000 logements sociaux devraient bénéficier de travaux d’amélioration énergétique en 2025, soit une hausse de 23 % en un an. Les rénovations lourdes et les changements de vecteur accélèrent fortement, mais le traitement des passoires thermiques reste contrasté.
Après trois années de stabilité, la rénovation énergétique du parc social repart à la hausse. Selon le dernier numéro d’USH Statistiques, 139 848 logements devraient faire l’objet de travaux en 2025, contre 113 340 en 2024, après une activité autour de 115 000 logements par an entre 2022 et 2024.
Cette reprise intervient malgré la hausse des coûts, les tensions sur les approvisionnements et les difficultés à mobiliser des entreprises. Les chiffres portent sur les travaux engagés en 2025 par les organismes Hlm, avec ou sans aide de l’État, et pas nécessairement à des opérations déjà achevées.
Près de 99 000 changements d’étiquette attendus
Parmi les logements concernés, 98 920 devraient bénéficier d’un changement d’étiquette énergétique à l’issue des travaux, soit 71 % du total. Cette proportion reste stable depuis trois ans et s’inscrit dans les objectifs de décarbonation du parc social.
Ces changements d’étiquette demeurent néanmoins des estimations établies avant l’achèvement des opérations.
L’USH rappelle également qu’un même logement peut connaître plusieurs interventions au fil du temps : les résultats annuels ne doivent donc pas être additionnés pour calculer le nombre de logements distincts rénovés.
Avec près de 140 000 logements concernés, le volume de travaux engagé en 2025 dépasse l’objectif de 125 000 rénovations thermiques par an inscrit dans la feuille de route conclue entre l’État et le Mouvement Hlm.
Les rénovations lourdes progressent de 60 %
La reprise est particulièrement marquée pour les interventions les plus importantes. Les organismes Hlm prévoient une rénovation énergétique lourde de 54 125 logements, soit une hausse de 60 % par rapport à 2024.
Les changements de vecteur énergétique progressent parallèlement de 66 %, passant de 15 779 à 26 181 logements.
Cette accélération intervient dans le contexte du Fonds de rénovation énergétique du parc social. Le FREPS soutient notamment les opérations supérieures à 30 000 euros par logement portant sur des habitations classées E, F ou G, ainsi que les changements de vecteur énergétique.
Son enveloppe, initialement annoncée à 400 millions d’euros par an pendant trois ans, a finalement été fixée à 178 millions d’euros par an en 2024 et 2025.
L’USH souligne toutefois que les rénovations lourdes recensées dans son observatoire ne correspondent pas exactement au périmètre du fonds. Les différentes catégories de travaux peuvent également se recouper.
Les logements G moins nombreux à être traités
Le traitement des passoires thermiques progresse plus modérément.
En 2025, 16 352 logements classés F ou G devraient bénéficier de travaux, soit 12 % de plus qu’en 2024. Ce résultat reste inférieur aux niveaux de 2021 et 2022, lorsque plus de 20 000 logements énergivores étaient concernés chaque année.
Les deux classes suivent surtout des trajectoires opposées. Le nombre de logements F faisant l’objet de travaux augmente de 28 %, à 13 253 unités, tandis que celui des logements G recule de 28 %, à 3 099 unités.
Plusieurs obstacles peuvent expliquer ce ralentissement :
- l’augmentation des coûts de rénovation ;
- la complexité des opérations dans les copropriétés mixtes ou les bâtiments protégés ;
- le coût plus élevé des travaux dans les logements individuels ;
- les tensions persistantes dans le secteur du bâtiment.
Les informations disponibles pourraient en outre sous-estimer le volume réel des passoires traitées.
Au 1er janvier 2025, le parc social compterait encore environ 284 000 logements F ou G, soit près de 6 % de son patrimoine. Sa performance reste néanmoins meilleure que celle du parc locatif privé, où cette proportion atteint 14 %.
Pour l’USH, « les organismes Hlm doivent toutefois poursuivre leurs efforts de rénovation ».
Seconde vie démarre, les financements se resserrent
Le dispositif Seconde vie a également connu sa première année de mise en œuvre. Après la publication des derniers textes réglementaires en mars 2025, 5 478 agréments ont été délivrés aux organismes de logement social, dont 5 138 aux organismes Hlm.
Le programme associe avantages fiscaux, prêts dédiés et réhabilitation lourde afin de rapprocher la qualité des logements anciens de celle du neuf. Il constitue, selon la publication, une démarche menée « en alternative à la démolition ».
La poursuite de la reprise reste cependant suspendue aux moyens disponibles. D’après l’USH, le budget 2026 ne prévoit aucune aide de l’État spécifiquement dédiée à la rénovation énergétique des logements locatifs sociaux, à l’exception de Seconde vie.
Dans ce contexte, maintenir le rythme engagé en 2025 constituera un enjeu majeur pour les bailleurs comme pour les entreprises chargées de réaliser les travaux.
Source : USH Statistiques n° 6 – La rénovation énergétique du parc Hlm en 2025