Produire des logements abordables reste l’un des principaux défis de l’aménagement en Guadeloupe. Pourtant, derrière les opérations livrées et les projets en développement, les acteurs du secteur doivent composer avec une réalité de plus en plus complexe : foncier rare, coûts élevés, opérations de recyclage urbain plus lourdes et modèles économiques sous pression.
Dans son rapport d’activité 2024, TERRES CARAÏBES expose plusieurs pistes destinées à adapter la production de logements à ces nouvelles contraintes.
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Un modèle confronté à des contraintes croissantes
L’année 2024 a notamment été marquée par l’inauguration de la résidence Magnificence à Pointe-à-Pitre, un programme comprenant 15 logements en accession à la propriété, des commerces et un restaurant en rooftop. Mais pour TERRES CARAÏBES, cette réalisation met également en lumière les difficultés auxquelles sont confrontés les opérateurs du logement.
Le rapport souligne l’allongement des durées de portage foncier, l’augmentation des coûts liés au recyclage urbain, ainsi que le poids croissant des mécanismes de minoration foncière nécessaires à l’équilibre financier des opérations menées dans les centres anciens.
Selon l’établissement, ces évolutions interrogent directement la soutenabilité des modèles actuels de production de logements neufs. Cette réflexion est d’autant plus importante que la revitalisation des centres-villes et la limitation de l’étalement urbain figurent désormais parmi les priorités des politiques d’aménagement.
La réhabilitation du parc existant revient au centre des réflexions
Le rapport ne se limite pas à dresser un constat économique. Il ouvre également plusieurs pistes de réflexion sur l’avenir du logement en Guadeloupe.
TERRES CARAÏBES s’interroge notamment sur la place du logement neuf dans les années à venir, sur les possibilités offertes par la réhabilitation du parc immobilier existant et sur la nécessité de développer des modèles plus adaptés aux contraintes foncières et financières actuelles.
Ces interrogations s’inscrivent dans un contexte où les opérations de renouvellement urbain, la lutte contre l’artificialisation des sols et les objectifs de sobriété foncière imposent de mieux valoriser le patrimoine bâti déjà présent dans les tissus urbains.
Le projet RÉZONANS mise sur les logements vacants
Parmi les initiatives présentées dans le rapport figure le programme RÉZONANS, conçu comme une expérimentation visant à mobiliser des logements vacants du parc privé.
L’objectif est de constituer une offre de logements mobilisable pour les ménages concernés par des opérations de renouvellement urbain, notamment dans les quartiers faisant l’objet d’interventions lourdes de réhabilitation ou de résorption de l’habitat dégradé.
Cette démarche a été expérimentée dans le cadre du renouvellement urbain du quartier de Vieux-Bourg. Cinq logements, allant du T2 au T4, avaient été acquis dès 2023 afin de permettre le relogement provisoire ou définitif des familles concernées.
En 2024, TERRES CARAÏBES a signé une convention avec la Société Immobilière de Guadeloupe (SIG) afin d’assurer la gestion de ces logements et de pérenniser le dispositif. L’opération illustre une approche différente de la production de logements, fondée sur la mobilisation du parc existant plutôt que sur la seule construction neuve.
Imaginer de nouveaux modèles d’habitat
Le rapport présente également le projet TERRES CARAÏBES INNOV’, qui vise à encourager la conception de formes d’habitat plus durables et mieux adaptées aux enjeux contemporains.
Cette initiative trouve son origine dans les réflexions engagées autour des matériaux durables et de la construction soutenable lors du symposium caribéen et amazonien organisé en Guadeloupe en 2023.
L’objectif est de mobiliser de jeunes équipes d’architectes autour de projets intégrant notamment des matériaux biosourcés, une réduction de l’impact environnemental des constructions et une meilleure prise en compte des émissions de gaz à effet de serre.
Deux opérations avaient été identifiées comme supports de cette démarche : EFFICIENCE aux Abymes et ÉLOQUENCE à Saint-François, toutes deux associant logements et commerces en centre-bourg. Le rapport indique qu’un premier concours devait être lancé au cours de l’année 2025.
Le Bail Réel Solidaire gagne en importance
Face aux difficultés de production du logement neuf, TERRES CARAÏBES identifie également le Bail Réel Solidaire (BRS) comme l’un des leviers susceptibles de soutenir le développement d’une offre de logements abordables.
Agrée Organisme Foncier Solidaire depuis 2021, l’établissement poursuit ses expérimentations afin d’étendre l’usage du BRS à différents types de programmes. Au-delà du logement collectif, le rapport évoque désormais le développement du BRS locatif ainsi que du BRS en habitat individuel.
Cette stratégie s’appuie notamment sur le programme « 200 lots pour l’habitat solidaire », destiné à valoriser des parcelles vacantes situées dans des lotissements existants. Les travaux de recensement menés par TERRES CARAÏBES ont identifié 542 parcelles réparties dans 103 lotissements de 21 communes, représentant un potentiel foncier de 83,5 hectares.
Pour l’établissement, ces réserves foncières constituent une opportunité de développer de nouveaux logements sans recourir à l’ouverture de nouvelles zones à urbaniser.
Une transition plutôt qu’une rupture
À travers les différentes initiatives présentées dans son rapport d’activité 2024, TERRES CARAÏBES ne remet pas en cause la nécessité de produire de nouveaux logements.
L’établissement souligne toutefois la nécessité d’adapter les méthodes de production aux contraintes foncières, économiques et environnementales qui s’imposent désormais au territoire.
Entre réhabilitation du parc existant, mobilisation des logements vacants, innovations constructives et développement du Bail Réel Solidaire, plusieurs pistes sont aujourd’hui explorées pour maintenir une offre de logements abordables tout en limitant l’étalement urbain.