Les territoires ultramarins comptent des milliers de logements collectifs vieillissants, souvent mal ventilés et exposés à la chaleur. Jusqu’ici, la rénovation énergétique de ces bâtiments souffrait d’un manque d’outils adaptés aux conditions tropicales. C’est désormais chose faite avec la publication du guide TropiCopro, un document de référence piloté par l’AQC et l’ADEME, qui livre deux ans d’enseignements sur la performance énergétique des copropriétés dans les Outre-mer.
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Un projet né du programme OMBREE
Fruit d’un travail collaboratif entre le bureau d’études Watt Smart, le CAUE de Guadeloupe et l’association Kebati en Martinique, le projet TropiCopro s’inscrit dans le programme OMBREE – Outre-Mer pour des Bâtiments Résilients et Économes en Énergie. Pendant deux années, les équipes ont mené des audits sur six copropriétés pilotes (4 en Martinique et 2 en Guadeloupe), combinant visites de terrain, simulations thermiques et entretiens avec les acteurs du logement collectif.
Le guide, publié en octobre 2025, restitue ces travaux dans une approche claire et pragmatique. Il vise à outiller les décideurs publics, les syndics et les bureaux d’études confrontés à un parc immobilier complexe : bâtiments anciens, charges élevées, gestion souvent fragile et forte exposition climatique.
Un parc de copropriétés sous tension
Les chiffres dressés par le registre national des copropriétés donnent la mesure du défi : 4 268 copropriétés réparties sur cinq territoires, soit près de 116 000 logements. La Réunion concentre la moitié du parc, suivie par la Martinique (981 copropriétés) et la Guadeloupe (801).
Mais derrière ces volumes, les difficultés structurelles s’accumulent : 35 % des copropriétés sont sans syndic, les impayés de charges fragilisent la gestion, et de nombreuses résidences présentent des malfaçons anciennes, notamment sur l’étanchéité et les toitures-terrasses.
L’absence de syndic empêche souvent d’engager des travaux, faute de décisions votées en assemblée générale. Le manque d’ingénierie locale, de professionnels spécialisés et de relais institutionnels accentue encore la situation.
Dans certaines zones urbaines, les copropriétés rassemblent des ménages modestes dont les capacités d’investissement restent limitées. D’autres, plus récentes ou à vocation touristique, souffrent d’un sous-entretien chronique lié à une occupation saisonnière. Cette mosaïque de situations rend toute action collective difficile, alors même que le confort thermique des habitants et la résilience du bâti deviennent des priorités.
Une approche adaptée aux réalités tropicales
L’une des forces du projet réside dans son adaptation au climat tropical humide. TropiCopro ne se contente pas de transposer les méthodes métropolitaines : il définit une véritable typologie thermique du bâti ultramarin.
6 profils de copropriétés ont été établis, de l’immeuble ancien de centre-ville aux résidences récentes de standing, en passant par les petites copropriétés isolées. Chaque catégorie intègre des paramètres locaux : orientation, porosité des façades, végétalisation, densité urbaine ou encore mode de ventilation.
Les chercheurs ont également affiné la notion de confort thermique à travers un indicateur central : le degré de surchauffe, mesuré par la différence moyenne entre les températures intérieure et extérieure. À partir de cet indicateur, les logements ont été classés de A à G, du plus confortable au plus inconfortable. Ce système simple, directement exploitable par les professionnels, permet d’évaluer objectivement les besoins de rénovation.
Des leviers concrets pour améliorer le confort
Le guide met en évidence les leviers les plus efficaces pour améliorer la performance des bâtiments collectifs en climat tropical. La ventilation naturelle arrive en tête : un logement traversant bien ventilé peut réduire jusqu’à 60 % de sa surchauffe par rapport à un logement fermé.
La protection solaire des vitrages, la couleur claire des toitures et la végétalisation des abords jouent également un rôle déterminant. Sur certains immeubles pilotes, repeindre une toiture sombre en blanc a permis d’abaisser la température moyenne de 3 °C en période chaude.
Autre apport majeur du projet : la création de l’outil TropiCopro, un tableur de simulation développé à partir de plus de 500 modélisations thermiques. Il prend en compte 15 paramètres (orientation, isolation, part de vitrage, couleur des murs, type de toiture, etc.) et offre une estimation rapide du confort thermique et de la consommation de climatisation. Les écarts avec une simulation complète restent inférieurs à 10 %, pour un coût quasi nul.
Des travaux ciblés et des aides mobilisables
Le document détaille aussi les solutions les plus pertinentes en matière de rénovation. Les travaux sur la toiture – isolation ou changement de teinte – permettent un gain de 0,5 à 1°C de confort pour un coût compris entre 2 000 et 3 000 € par logement. L’amélioration de la ventilation par des ouvrants adaptés (portes palières ventilantes, jalousies, persiennes) offre des gains jusqu’à 3°C pour un budget similaire.
Les projets pilotes ont montré qu’une combinaison de travaux légers (ventilation, teinte claire, protections solaires) pouvait diviser par deux les besoins en climatisation, sans engager de lourds travaux structurels.
Côté financement, trois dispositifs sont identifiés : AGIR+ (ou HODARI à Mayotte), MaPrimeRénov’ Copropriété Outre-mer lancée en 2023, et le Fonds chaleur de l’ADEME pour les installations solaires collectives. Ces aides peuvent être combinées : AGIR+ prend en charge une partie des équipements d’efficacité énergétique, tandis que MaPrimeRénov’ Copropriété finance l’audit, l’accompagnement et les travaux collectifs. Le Fonds chaleur complète les projets intégrant des chauffe-eaux solaires.
Les DEAL et les collectivités sont appelées à jouer un rôle clé d’animation, en accompagnant les syndics et les conseils syndicaux pour structurer les démarches. Mais malgré la montée en puissance de ces dispositifs, aucun chantier de rénovation énergétique en copropriété n’avait encore été achevé dans les DROM à la date de publication du guide.
Un outil au service de la transition énergétique
Face à ces constats, TropiCopro apporte des repères concrets et des méthodes simples à la portée des acteurs locaux. En rendant accessibles des données fiables, des indicateurs climatiques précis et un outil gratuit, il fournit à la filière une base commune pour agir.
L’enjeu dépasse la seule performance énergétique : il s’agit de redonner de la valeur aux copropriétés tropicales, d’améliorer le confort des habitants et de réduire la dépendance énergétique des territoires.
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