À l’heure où la pression foncière s’intensifie et où les besoins en logement se font plus aigus, le suivi de la mise en œuvre du Plan local d’urbanisme (PLU) de Cayenne offre un éclairage crucial sur les dynamiques urbaines de la capitale guyanaise. Publié en juin 2025 par l’AUDeG, ce bilan à mi-parcours analyse plus de 20 indicateurs répartis sur six objectifs. Il révèle une commune en transition, tiraillée entre ambition de régulation et réalités du terrain.
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Une croissance démographique soutenue mais contrastée
Entre 2014 et 2020, Cayenne a enregistré une croissance annuelle moyenne de sa population de +2,3 %, passant de 55 817 à 65 956 habitants. Cette progression dépasse la moyenne régionale, mais masque de fortes disparités territoriales. Certains secteurs, comme Mont Baduel (+9,2 % par an), Mango et Anatole, concentrent l’essentiel de la croissance. À l’inverse, des IRIS tels que De Gaulle, La Madeleine ou Zéphir enregistrent une baisse de population, souvent liée à des évacuations d’habitat informel ou à des opérations de renouvellement urbain.
Le PLU de Cayenne visait à accompagner cette croissance par un développement maîtrisé des secteurs urbains, mais la réalité territoriale met en lumière une attractivité inégale et une répartition déséquilibrée des nouveaux habitants.
Le logement en pleine mutation : production, vacance et demande sociale
Le parc de logements a progressé à un rythme encore plus rapide que la population : +4,2 % par an, avec un gain de 4 367 logements en 6 ans. Cette croissance dépasse les objectifs du PLH de la CACL, mais elle ne garantit pas une meilleure adéquation offre-demande.
Le taux de vacance atteint 11,9 % en 2020 à Cayenne, avec des pics proches de 20 % dans certains quartiers du centre ancien. Ces taux s’expliquent en partie par une production neuve en périphérie mal connectée à la demande réelle, par la dégradation du bâti ancien, et par une faible mobilisation du parc vacant. Les IRIS de Palmistes, Thémire ou Anatole affichent les hausses les plus marquées de logements vacants.
Sur le plan social, la pression reste forte : 5 112 demandes de logements sociaux ont été enregistrées en 2023, contre 3 114 en 2015. Parmi elles, 83 % concernent des logements très sociaux (LLTS), alors que ceux-ci ne représentent que 16 % de l’offre locative sociale. Malgré une croissance régulière du parc (27,4 % en 2022), l’écart entre l’offre et les besoins reste préoccupant. Le taux de satisfaction des demandes dépasse à peine 10 %, avec des retards persistants dans les livraisons.
Des dynamiques très différenciées selon les IRIS
Les analyses territorialisées menées par l’AUDeG révèlent des contrastes profonds entre les quartiers. Certains IRIS, comme Mont Baduel, Anatole ou Mango, cumulent une forte croissance démographique, une hausse continue du nombre de logements et une vacance faible. À l’inverse, le centre ancien (Palmistes, De Gaulle, Collery) combine vieillissement du bâti, vacance élevée (jusqu’à 20 %) et stagnation ou recul de population. Enfin, des secteurs comme Cabassou ou Montabo affichent une croissance plus modérée mais bénéficient d’un parc locatif structuré et de valeurs foncières maîtrisées.
Urbanisation spontanée : un phénomène ancien sous contrôle
Cayenne se distingue des autres communes de Guyane par une maîtrise relative de l’urbanisation informelle. En 2019, 3 145 constructions ont été recensées comme spontanées, soit 11 % du bâti communal. Ce taux est resté stable ces dernières années, avec une croissance très modérée de +0,3 % par an.
Cette stabilisation s’explique par une politique active d’évacuations ciblées, notamment à Mont Baduel, Leblond et la Mâtine, mais aussi par la vétusté du bâti informel : 36 % des constructions spontanées de 2019 datent d’avant 2001. On note également que 62 % des constructions non autorisées se trouvent dans des secteurs à fort enjeu de développement, dont les zones NPNRU.
Toutefois, la cartographie du bâti spontané montre une surreprésentation dans les secteurs d’habitat potentiellement indigne (27 %), ce qui pose la question de la durabilité et de la résilience des actions engagées.
Artificialisation et foncier : des consommations en tension
L’objectif affiché par le PLU était de réduire de 40 % la consommation d’espaces naturels en 10 ans. Pourtant, entre 2011 et 2021, 178 hectares d’ENAF (espaces naturels, agricoles et forestiers) ont été artificialisés à Cayenne, soit une moyenne de 17,8 ha/an. C’est bien au-delà du plafond fixé à 11 ha/an.
Cette dynamique est particulièrement marquée à Zéphir, Collery et Hibiscus, où des projets comme l’écoquartier Palika ou l’extension de la zone d’activité de Collery ont pesé sur les terres naturelles. Dans le même temps, seuls 34 hectares ont été désurbanisés, notamment suite à des évacuations.
Côté réserves foncières, l’étude de l’AUDeG a identifié 275 hectares mobilisables, dont 108 ha de parcelles non bâties et 167 ha de parcelles intensifiables. Toutefois, 32 % de ce potentiel se trouve en zones AU (à urbaniser), souvent plus coûteuses à aménager, et les contraintes environnementales ou réglementaires limitent la réelle disponibilité de ces terrains.
Par ailleurs, le suivi environnemental intégré dans le rapport souligne que la qualité écologique des masses d’eau superficielles reste globalement stable, bien que certaines zones soient affectées par des rejets ponctuels non conformes.
La commune de Cayenne suit aussi l’évolution du couvert forestier via l’orthophotographie IGN et les données de l’ONF, avec un objectif de maintien des habitats d’intérêt communautaire. Ces éléments restent encore peu intégrés dans la planification opérationnelle, mais constituent des leviers à renforcer dans la suite du PLU.
Une dynamique de construction qui s’essouffle
Si la production de logements a été soutenue jusque dans les années 2018-2019, les données les plus récentes signalent un net ralentissement. Le nombre de logements commencés a chuté à 77 en 2022, contre plus de 600 en 2016. La surface de plancher autorisée suit la même tendance, avec un repli de -21,4 % entre 2014 et 2020.
Cette baisse s’accompagne d’une plus forte volatilité des permis de construire, malgré une stabilité apparente dans les données brutes. Selon le service ADS de la ville, 532 constructions ont été autorisées par an depuis 2019, mais leur répartition spatiale reste inégale et majoritairement orientée vers des extensions périphériques, au détriment de la densification ou du renouvellement urbain.
Une analyse de compatibilité avec le Programme Local de l’Habitat (PLH) de la CACL montre que Cayenne atteint 59 % des objectifs de production de logements à mi-parcours, mais que seuls 34 % des logements projetés ont été effectivement autorisés entre 2020 et 2022. Le taux de logements commencés sur cette même période est encore plus faible, à 15 %, ce qui révèle un décalage croissant entre planification et réalisation effective. Les objectifs en logements sociaux sont en bonne voie, notamment grâce à des livraisons récentes, mais l’accession sociale reste très en retard, avec aucun projet PSLA recensé depuis 2020.
L’étude montre aussi que près de 90 % des logements sont construits en zone U, ce qui traduit une forte inertie du modèle d’urbanisation existant, sans réorientation claire vers des formes plus compactes ou mixtes.
Enjeux à surveiller pour la suite du PLU
Le rapport de l’AUDeG met en perspective plusieurs leviers d’action pour ajuster la trajectoire du PLU. D’abord, une meilleure régulation de l’offre de logements, en intégrant plus finement la typologie des besoins (LLTS, accession sociale). Ensuite, une priorisation des zones déjà urbanisées dans les futurs projets de densification, en particulier dans le centre ancien.
La question foncière reste centrale : malgré l’existence de réserves, leur activation nécessite une coordination renforcée entre acteurs publics, opérateurs et services techniques, notamment pour gérer les contraintes d’assainissement, de topographie ou de sécurité foncière.
Enfin, la cohérence avec les objectifs du Programme local de l’habitat (PLH) et les nouvelles exigences de la loi Climat et Résilience appelle à une révision partielle du PLU d’ici 2026. Les défis sont clairs : réduire l’artificialisation nette, améliorer la qualité des logements, encadrer la vacance, et renforcer l’inclusion urbaine.
RESSOURCE À CONSULTER :
PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU) de Cayenne – Suivi des mises en œuvres – PUBLICATION AUDeG / JUIN 2025