80 % des bâtiments qui existeront en 2050 sont déjà construits. Pourtant, une grande partie de ce parc est inadaptée aux bouleversements à venir : dérèglement climatique, vieillissement de la population, évolution des modes d’habiter. C’est dans ce contexte que l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) publie en septembre 2025 un carnet thématique sur la réhabilitation du logement social. Loin d’un simple guide technique, ce document propose vingt et un enseignements destinés à replacer la requalification au cœur des projets de renouvellement urbain.
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La réhabilitation, bien plus qu’une remise à niveau
Pendant longtemps, la réhabilitation n’était perçue que comme un complément, une opération technique en marge du projet urbain.
Le carnet montre qu’elle est désormais un levier structurant : elle doit améliorer non seulement le confort des logements, mais aussi transformer leur relation avec l’espace public et répondre aux attentes sociales et environnementales.
À Pantin, dans le quartier des Courtillières, la requalification du bâtiment emblématique « Serpentin » illustre cette évolution : réouverture du parc central, résidentialisation claire, isolation thermique par l’extérieur doublée d’une intervention artistique, le tout pensé pour repositionner le quartier dans son environnement.
À Rennes, les tours Groix et Guérande ont été restructurées en profondeur, avec des typologies repensées, des protections solaires et une diversification des statuts (locatif social, accession sociale en BRS, logements intermédiaires). Ces exemples montrent que la réhabilitation peut devenir un outil de recomposition urbaine et de modernisation sociale.
Un enjeu économique et social sous tension
Le coût des réhabilitations a explosé en vingt ans. Sous le premier Programme national de rénovation urbaine (PNRU), le coût moyen était de 17 000 € TTC par logement.
Dans le cadre du Nouveau PNRU (NPNRU), il atteint 47 300 € TTC. Plus de 408 000 logements ont été réhabilités sous le PNRU, contre 146 000 prévus dans le NPNRU. L’investissement par logement a donc plus que doublé, traduisant des ambitions techniques et qualitatives beaucoup plus fortes.
Cette montée en gamme se heurte toutefois aux réalités financières : baisse de la capacité d’autofinancement des bailleurs sociaux, contraintes liées à la réduction de loyer de solidarité (RLS), mobilisation accrue des fonds propres.
Résultat : les organismes se concentrent sur les exigences thermiques, au risque d’appauvrir les interventions si l’on néglige le confort, l’attractivité résidentielle ou la qualité d’usage. L’ANRU alerte : sans une approche globale, la réhabilitation risque de rester une réponse incomplète.
Requalification et mixité : un équilibre fragile
La réhabilitation seule ne peut suffire à transformer l’image d’un quartier. Action Logement le souligne : ces opérations doivent s’inscrire dans une stratégie plus large, combinant démolitions ciblées, diversification de l’offre et création d’équipements structurants. Les faibles taux de rotation du parc social et l’inadéquation de certaines typologies accentuent le problème.
Pour l’Union sociale pour l’habitat (USH), la réhabilitation reste cependant un levier incontournable d’amélioration de la qualité de vie. Elle permet, lorsqu’elle est bien articulée au projet urbain, de favoriser la diversité des occupations sociales et de repositionner le parc existant dans les marchés locaux.
Les habitants, acteurs clés de la réussite
La réussite d’un projet ne se mesure pas seulement aux mètres carrés rénovés, mais aussi à l’appropriation des lieux par leurs habitants. Le carnet insiste sur l’« expertise d’usage » : ateliers, enquêtes, visites de site. Ces dispositifs permettent d’identifier ce qui fonctionne, ce qui doit être corrigé et d’adapter les choix aux besoins réels.
Les habitants sont également associés à des enjeux sensibles : sûreté, animation et entretien des communs, qualité des espaces partagés. Cette implication dès les phases amont renforce le sentiment de sécurité, favorise l’appropriation et limite les dégradations futures.
Le défi environnemental et climatique
La Stratégie nationale bas carbone et la loi Climat et résilience fixent un cap : décarboner de 60 % le parc social d’ici 2030. Cela passe par l’interdiction progressive de louer les logements classés G dès 2025, F en 2028, puis E en 2034.
Mais l’enjeu ne se limite pas aux normes. La réhabilitation doit aussi répondre au confort d’été, à la santé environnementale et au bien-être des habitants. Les prescriptions incluent la désimperméabilisation des sols, la création d’îlots de fraîcheur, la ventilation naturelle, l’usage de matériaux qualitatifs et la végétalisation des espaces extérieurs.
Autant d’actions qui permettent de lutter contre les îlots de chaleur urbains et d’adapter durablement les quartiers aux bouleversements climatiques.
Zoom Outre-mer
Dans les Outre-mer, la requalification revêt une dimension encore plus cruciale. Les territoires ultramarins sont exposés à des températures élevées et aux îlots de chaleur, tandis que la précarité énergétique frappe plus durement les ménages.
Le vieillissement y progresse rapidement : dans les quartiers prioritaires, la population des plus de 60 ans a augmenté de 90 % entre 1990 et 2010.
Les enseignements du carnet s’appliquent avec force : confort d’été, ventilation naturelle, végétalisation et adaptation des typologies sont indispensables pour répondre aux besoins locaux. Ces territoires, déjà en première ligne face aux effets du changement climatique, ont tout à gagner à investir dans une requalification ambitieuse et cohérente.
Consulter le nouveau carnet de l’ANRU – LA REQUALIFICATION DU LOGEMENT SOCIAL