Quels dispositifs pour construire, rénover ou acquérir un logement en Outre-mer en 2025 ? Le nouveau guide de la DGOM dresse un panorama complet des aides disponibles dans les départements ultramarins. Voici l’essentiel à retenir.
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Un cadre d’action adapté aux enjeux ultramarins
Face à la diversité des contextes sociaux, géographiques et climatiques des territoires d’Outre-mer, le logement ne peut suivre une logique unique. C’est tout l’enjeu du guide 2025 des aides financières au logement, élaboré par la Direction générale des Outre-mer (DGOM) en lien avec la DHUP. Il s’adresse à l’ensemble des acteurs de terrain : bailleurs sociaux, collectivités, promoteurs, opérateurs et particuliers.
Les défis sont de taille : lutter contre l’habitat insalubre, construire une offre adaptée à la croissance démographique, renforcer la résilience climatique des bâtiments, mais aussi faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Pour cela, le pilotage de la politique du logement dans les DROM s’appuie sur la LBU (ligne budgétaire unique), principal outil budgétaire du ministère des Outre-mer. Il permet une déclinaison des dispositifs en fonction des particularités de chaque territoire, notamment dans les cinq DROM régis par l’article 73 : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte.
L’offre locative sociale : une priorité renforcée
Les aides à la construction ou à la réhabilitation de logements sociaux sont centrales. Quatre catégories de logements structurent l’action publique :
- LLTS (logement locatif très social), ciblant les ménages en très grande précarité
- LLS (logement locatif social), pour les foyers modestes
- PLS (prêt locatif social), pour les classes intermédiaires
- LLTS-A, expérimentés à Mayotte et en Guyane, pensés pour des publics en grande difficulté et intégrant un accompagnement renforcé.
Pour financer ces opérations, trois prêts principaux sont mobilisables : PLAI, PLUS et PLS, tous indexés sur le taux du livret A et distribués par la Caisse des dépôts (CDC) ou Action Logement Services. Les durées d’amortissement vont jusqu’à 50 ans, voire 80 ans en extension. À titre d’exemple, le PLAI est proposé à TLA – 0,20 %, avec une bonification temporaire à TLA – 0,4 % sur 3 ans.
Les subventions d’État complètent le financement. Elles peuvent atteindre 32,5 % du coût pour les LLTS et 27 % pour les LLS, sur une assiette définie selon la surface du projet. Des majorations sont possibles :
- 3 616 € par logement avec chauffe-eau solaire,
- Jusqu’à 4 831 € pour les Hauts de La Réunion selon l’altitude,
- 7 867 € en Guyane pour compenser l’isolement logistique.
Côté barèmes 2025, les plafonds de loyers mensuels varient selon les territoires. Par exemple :
- LLTS : 6,36 €/m² à La Réunion, 6,00 €/m² en Guyane
- LLS : 7,95 €/m² à La Réunion
- PLS : jusqu’à 11,93 €/m²
Les redevances et ressources sont aussi encadrées, avec des barèmes adaptés à la composition du ménage.
Sur le plan fiscal, les aides sont nombreuses :
- Crédit d’impôt de 40 % sur le prix de revient (jusqu’à 3 139 €/m²)
- TVA réduite à 2,10 % (hors Guyane et Mayotte)
- Exonération de TFPB pendant 15 à 30 ans selon la performance environnementale
- Exonération partielle ou totale de la taxe d’aménagement
Accéder à la propriété avec un soutien public élargi
Le guide consacre un large volet à l’accession sociale à la propriété, toujours sous condition de ressources.
Parmi les outils mobilisables :
- Le PTZ, pour les primo-accédants
- Le prêt conventionné ou PAS, avec taux plafonné
- Le PSLA, qui combine phase locative et acquisition
- Le Bail Réel Solidaire, qui dissocie foncier et bâti
Les ménages à faibles revenus peuvent bénéficier des aides LES, LAS ou LATS, particulièrement utilisées dans les DROM pour financer des logements évolutifs sociaux. Le guide mentionne aussi l’aide à l’acquisition-amélioration (AAH), permettant aux ménages d’acquérir un bien ancien et de le rénover.
Pour sécuriser les parcours d’accession, les fonds de garantie à l’habitat social viennent garantir les prêts octroyés aux ménages modestes ou très modestes.
Réhabiliter et adapter le parc social existant
Pour répondre aux besoins croissants de rénovation et d’adaptation du parc social existant, plusieurs aides techniques et financières sont mobilisables :
- L’éco-PLS outre-mer pour les rénovations énergétiques
- Le Prêt Adaptéo, orienté vers l’adaptation du logement à la perte d’autonomie
- Le PAM, pour les travaux ponctuels d’amélioration
- La subvention SALLS pour réhabiliter les logements sociaux
Des dispositifs spécifiques sont en place pour les Antilles, comme l’aide au confortement parasismique. Le guide rappelle aussi l’importance des exonérations fiscales prolongées pour les opérations performantes sur le plan énergétique.
Encourager l’investissement locatif privé
Trois grands dispositifs soutiennent la mise en location de logements privés à loyers maîtrisés :
- Loc’Avantages, avec réduction d’impôt pour les bailleurs sous convention ANAH
- Denormandie, pour la rénovation dans les périmètres ACV ou ORT
- LLI, destiné aux investisseurs institutionnels dans les zones tendues
Le dispositif LLI ouvre droit à une TVA réduite à 10 % et à une créance d’impôt équivalente à la TFPB payée pendant 20 ans. Ces incitations visent à combler le déficit de logements intermédiaires dans les territoires où les classes moyennes peinent à se loger.
Rénovation du parc privé : lutter contre l’insalubrité et améliorer la performance
Le guide rappelle que l’amélioration du parc privé est aussi un enjeu majeur, en particulier dans les zones d’habitat spontané ou insalubre. Les aides suivantes sont détaillées :
- AH (amélioration de l’habitat) pour les propriétaires occupants
- MaPrimeAdapt’ pour les personnes âgées ou handicapées
- MaPrimeRénov’, accessible aux propriétaires occupants ou bailleurs
- Éco-PTZ et Prêt Avance Rénovation (PAR)
Des soutiens ciblés s’adressent également aux copropriétés dégradées ou aux propriétaires bailleurs modestes. Des aides locales comme Agir Plus ou HODARI viennent en complément. Les propriétaires peuvent aussi bénéficier d’exonérations de TFPB et de réductions d’impôt selon les travaux réalisés.
Des dispositifs fonciers et d’aménagement adaptés aux territoires
Dans les territoires ultramarins, le foncier constitue un frein majeur au développement du logement. Pour y répondre, l’État mobilise plusieurs leviers, à commencer par le FRAFU (Fonds régional d’aménagement foncier et urbain). Ce dispositif cofinance, avec les collectivités et l’Europe, les aménagements préalables aux constructions aidées : VRD, acquisitions, études, équipements. Chaque territoire fixe ses priorités dans un protocole d’intervention.
Lorsque le coût du foncier dépasse les références établies, une subvention pour surcharge foncière peut couvrir jusqu’à 60 % de l’écart, si la collectivité contribue à hauteur de 20 %. En Guyane, une majoration forfaitaire de 7 867 € par logement est également prévue pour compenser l’éloignement ou l’accès difficile.
En complément, la CDC (Banque des Territoires) propose plusieurs prêts adaptés :
- GAIA CT : portage foncier de court terme (jusqu’à 15 ans), pour réserver du terrain à construire ;
- GAIA LT : financement foncier de long terme, notamment en bail réel solidaire ;
- CIDOM : avance remboursable permettant aux bailleurs de préfinancer le crédit d’impôt logement social.
Ces outils visent à sécuriser les opérations dès l’amont, en réduisant les risques liés au foncier et aux délais de trésorerie.
Les zonages : un levier pour ajuster les barèmes
Le zonage ABC est utilisé pour fixer les conditions d’aides à l’investissement locatif ou à l’accession. 8 agglomérations d’Outre-mer sont classées en Zone A, dont Cayenne, Fort-de-France, Pointe-à-Pitre, Saint-Denis ou Saint-Pierre.
Le zonage I-II-III, propre au logement social, place tous les DROM en Zone II, influençant directement les barèmes des aides et les plafonds de loyers.
Aides personnelles au logement : un cadre spécifique en Outre-mer
En matière d’aides individuelles, le système ultramarin diffère de la métropole. Les APL ne s’appliquent que dans les logements-foyers. Pour les logements ordinaires, seuls les dispositifs ALF et ALS sont mobilisables.
Le guide mentionne l’intégration progressive de Saint-Pierre-et-Miquelon dans le système des allocations logement, ainsi que le cas particulier de Saint-Martin et Saint-Barthélemy.
Consulter ici LE GUIDE DES AIDES FINANCIERS AU LOGEMENT EN OUTRE-MER
Le guide 2025 offre une cartographie précise et actualisée des dispositifs mobilisables pour répondre aux urgences et aux besoins structurels du logement en Outre-mer. Sa richesse technique en fait un outil incontournable pour les porteurs de projets publics comme privés.