Sous l’effet conjugué du changement climatique, de la pression foncière et du vieillissement du parc social, les arbitrages en matière de renouvellement urbain évoluent. À La Réunion, où la chaleur, les pluies intenses et les phénomènes d’îlots de chaleur urbains pèsent déjà sur les conditions d’habiter, la question n’est plus seulement de produire du logement, mais d’adapter l’existant. La réhabilitation tend ainsi à s’imposer comme un levier stratégique, capable de répondre à la fois aux contraintes climatiques et aux enjeux sociaux propres aux territoires d’Outre-mer.
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Pourquoi la réhabilitation devient un choix stratégique à La Réunion
Longtemps, la démolition-reconstruction a constitué la réponse privilégiée aux ensembles de logements vieillissants. Dans les territoires ultramarins, cette logique atteint toutefois ses limites. Le foncier disponible se raréfie, les coûts de production augmentent et les délais d’opération s’allongent, alors même que les besoins en logements adaptés et abordables restent immédiats.
À La Réunion, une part importante du parc social a été construite dans les années 1980 et 1990, selon des standards aujourd’hui peu compatibles avec les réalités climatiques locales.
Dans ce contexte, la réhabilitation lourde apparaît comme une alternative crédible. Elle permet d’améliorer rapidement le confort des habitants, de limiter l’artificialisation des sols et de réduire l’empreinte carbone des opérations, tout en maîtrisant les coûts.
Elle offre également une réponse plus fine aux enjeux d’usage, notamment dans un parc social marqué par le vieillissement de la population et la nécessité d’adapter les logements au maintien à domicile.
La résidence Victoria, un exemple concret d’adaptation au climat tropical
C’est dans cette logique que s’inscrit la réhabilitation de la résidence Victoria, à Saint-André, première opération livrée par la SHLMR dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain piloté par l’ANRU.
Construite en 1993, la résidence comptait initialement 218 logements. Après 3 années de travaux, 215 logements ont été entièrement modernisés avec un objectif clairement affiché : adapter le bâti aux contraintes climatiques locales sans alourdir les charges des ménages.
L’intervention s’est appuyée sur une approche globale, à la fois urbaine et architecturale.
La désimperméabilisation des sols et la végétalisation des espaces extérieurs ont été placées au cœur du projet afin de limiter les îlots de chaleur et de favoriser la gestion naturelle des eaux pluviales. Le ratio de stationnement a été revu à la baisse, libérant des surfaces pour le végétal, tandis que les parkings ont été aménagés avec des dispositifs favorisant l’infiltration et réduisant la surchauffe des sols.
À l’échelle du logement, la réhabilitation a mobilisé un ensemble de solutions bioclimatiques adaptées au climat réunionnais. Chaque appartement est désormais équipé d’un chauffe-eau solaire individuel et de dispositifs hydro-économes.
La ventilation naturelle a été renforcée par l’agrandissement des ouvertures, la suppression de certaines cloisons et l’installation d’équipements favorisant la circulation de l’air, limitant ainsi le recours à la climatisation. Ces choix techniques ont été validés en concertation avec les locataires, afin de concilier performance thermique et acceptabilité des usages.
Des enseignements transférables aux autres territoires ultramarins
Au-delà du cas de Saint-André, la résidence Victoria illustre une évolution plus large des pratiques de renouvellement urbain dans les Outre-mer. L’opération a notamment mobilisé plus de 900 000 euros de subventions de l’ANRU, complétées par la Ligne budgétaire unique du ministère des Outre-mer pour financer la réhabilitation et la reconstitution de l’offre locative sociale.
La réhabilitation ne se limite plus à une mise à niveau technique ; elle devient un outil d’adaptation climatique à part entière. En agissant simultanément sur le bâti, les espaces extérieurs et les usages, elle permet d’améliorer durablement les conditions d’habiter sans multiplier les consommations énergétiques.
Les résultats sociaux et économiques de l’opération confirment cette approche. Plus de 15 000 heures d’insertion ont été réalisées durant le chantier. Les subventions de l’ANRU, complétées par la Ligne budgétaire unique du ministère des Outre-mer, ont permis de financer la réhabilitation et la reconstitution de l’offre locative sociale. Ces leviers financiers traduisent le rôle central des politiques publiques dans la transformation qualitative du parc existant.
Dans un contexte où les Outre-mer sont particulièrement exposés aux effets du changement climatique, ce type d’opération ouvre des perspectives concrètes. Il démontre que la réhabilitation, lorsqu’elle est pensée dès la conception comme un projet climatique et social, peut devenir un pilier des stratégies de renouvellement urbain.
Analyse rédigé à partir du dossier « À La Réunion, un modèle de réhabilitation durable », publié dans le magazine ANRU « En Villes », n°19 – décembre 2025.