Le logement social représente aujourd’hui 15 % des résidences principales en France, soit plus de 5 millions de logements. Derrière cette part stable en apparence, le panorama 2025 publié par l’ANCOLS le 2 septembre dernier met en lumière une situation paradoxale : une éligibilité massive, une demande record, mais des attributions en recul. Comme le rappelle l’agence, l’objectif du document est clair : « apporter des éléments précis et chiffrés à celles et ceux qui souhaitent aller au-delà des idées reçues sur le logement social et comprendre comment il fonctionne ».
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Une demande record, mais moins d’attributions
En 2023, 3,9 millions de demandes de logement social ont été actives au moins un jour, soit 400 000 de plus qu’en 2019.
L’Île-de-France concentre près d’un tiers de ces dossiers, avec un ménage sur cinq en attente d’un logement, tandis que la Guyane affiche également un taux de demande proche de 20 %. Parallèlement, le dispositif DALO a enregistré 97 000 demandes, en hausse de 14 % en cinq ans.
Pourtant, les attributions diminuent. En 2023, 393 000 logements ont été attribués, contre 454 000 en 2019, soit une baisse de 13 % en cinq ans. La mobilité interne est en recul et l’accroissement net du parc s’essouffle.
Résultat : le taux d’attribution est passé à 10,1 % en 2023, contre plus de 13 % en 2019.
Des bénéficiaires souvent en emploi mais modestes
Les profils des attributaires confirment le rôle social du parc HLM. Plus de la moitié des attributions concernent des ménages en emploi (56 %).
Les familles monoparentales, qui représentent 11 % de la population française, comptent pour 29 % des bénéficiaires, avec un taux d’attribution supérieur à la moyenne (12 %). À l’inverse, retraités et chômeurs sont sous-représentés.
Les revenus demeurent bas : près de 44 000 attributions ont été accordées à des ménages vivant avec moins de 600 € par mois et par unité de consommation. Au total, 34 % des locataires du parc social vivent sous le seuil de pauvreté, contre 22 % dans le parc privé.
Loyers, APL et impayés : un équilibre fragile
Avec un loyer moyen de 425 € par mois hors charges, le logement social reste nettement moins cher que le parc privé. Mais dans la pratique, les loyers se rapprochent souvent des plafonds réglementaires : près d’un logement sur deux se situe à ce niveau.
La solidarité nationale joue un rôle essentiel. Fin 2023, 40 % des locataires du parc social percevaient une aide au logement, soit environ 2,2 millions de ménages.
Pour autant, les difficultés financières persistent : l’ANCOLS note que « un quart des locataires déclarent avoir rencontré des difficultés de paiement dans les douze derniers mois », même si les impayés non recouvrés représentent seulement 1,7 % des loyers.
Des bailleurs sous tension financière
L’équation est délicate pour les bailleurs sociaux. Leur chiffre d’affaires global s’élevait à 30,5 milliards d’euros en 2023, en progression nominale de 4 % par rapport à 2022, mais en recul de 1,2 % en volume compte tenu de l’inflation.
Les investissements, en revanche, ont atteint 24,7 milliards d’euros, dont 30 % consacrés à la réhabilitation, un effort en hausse de 8 % en volume.
La dette du secteur atteint 209 milliards d’euros, dont 75 % auprès de la Caisse des dépôts. Si cette dynamique reste soutenable, l’ANCOLS relève que 11 % des bailleurs sont sous le seuil critique de trésorerie et que plus de la moitié présentent une marge d’endettement tendue.
Le rôle clé de la solidarité nationale et de la PEC
Le soutien public demeure central. En 2023, le secteur a bénéficié de 8,6 milliards d’euros d’aides, dont près des deux tiers sous forme d’avantages fiscaux (exonérations et TVA réduite, cette dernière représentant 2,4 milliards).
À cela s’ajoute la contribution des employeurs via la PEC, héritière du 1 % logement. En 2023, ses ressources se sont élevées à 4,6 milliards d’euros, permettant notamment de financer 56 000 logements.
Consulter ici le « Panorama du logement social 2025 » publié par l’ANCOLS
Le panorama 2025 dresse le portrait d’un secteur sous pression. 71 % des ménages français sont théoriquement éligibles au logement social, mais le nombre d’attributions diminue. La demande explose dans les territoires tendus, en particulier l’Île-de-France, alors que les bailleurs doivent composer avec un endettement massif et une soutenabilité financière parfois fragile.
La question reste entière : comment maintenir un modèle « généraliste », ouvert à une large part de la population, tout en garantissant l’équilibre économique et la capacité d’investissement du logement social ?