Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel du 13 février, redéfinit en profondeur le traitement des impayés de dépenses de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF). Pris en application de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le texte confie à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) un rôle décisionnaire en matière de maintien ou de suspension des aides.
La réforme entrera en vigueur au 1er janvier 2027.
Elle impose aux bailleurs, aux organismes payeurs et aux acteurs de la prévention des expulsions d’adapter leurs pratiques. Au-delà de l’ajustement technique, c’est une nouvelle gouvernance du traitement des impayés qui s’installe.
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Une redéfinition élargie de l’impayé
Le décret modifie d’abord la notion même d’impayé de dépense de logement. Désormais, un impayé est constitué dans deux hypothèses :
- lorsque 3 mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, le ménage n’a toujours pas réglé sa dépense de logement, quel qu’en soit le montant ;
- ou lorsque le montant de la dette dépasse 450 euros.
Cette redéfinition marque une rupture avec l’ancien seuil, qui reposait sur un multiple du loyer mensuel. Le législateur privilégie désormais un critère plus simple, plus lisible et surtout plus précoce.
La “dépense de logement” comprend le loyer ou la dépense assimilée au sens de l’article L. 823-3 du Code de la construction et de l’habitation, déduction faite, le cas échéant, de la réduction de loyer de solidarité, ainsi que les charges locatives. Sont notamment assimilées au loyer certaines mensualités liées à l’accession ou à l’amélioration du logement, ainsi que la redevance en logement-foyer.
D’un point de vue stratégique, cette redéfinition incite les bailleurs à détecter plus tôt les situations fragiles. Le seuil des 450 euros permet un déclenchement rapide de la procédure, ce qui modifie la temporalité du suivi contentieux.
Une chaîne décisionnelle profondément modifiée
Le cœur de la réforme réside dans le transfert du pouvoir décisionnaire à la CCAPEX. En cas d’impayé, le bailleur qui perçoit l’aide pour le compte du locataire doit signaler la situation à l’organisme payeur (CAF ou MSA) dans un délai de 2 mois suivant la constitution de l’impayé, sauf régularisation complète entre-temps.
L’organisme payeur dispose ensuite de 15 jours pour informer la CCAPEX. Il peut également saisir la commission dès qu’il a connaissance d’un défaut de paiement, même si celui-ci ne remplit pas encore les critères formels d’un impayé constitué.
La CCAPEX devient ainsi l’instance centrale de décision. Elle se prononce sur le maintien ou la suspension du versement de l’aide. Cette évolution met fin au rôle purement administratif des organismes payeurs dans l’arbitrage des situations litigieuses.
Pour les bailleurs sociaux et les gestionnaires de parc, cette nouvelle chaîne décisionnelle suppose une coordination renforcée avec les CAF et les services de prévention des expulsions. Elle impose également une traçabilité rigoureuse des signalements et des délais.
Le maintien de l’aide devient la règle
Le décret réaffirme un principe posé par la loi ALUR : le maintien de l’aide personnelle au logement constitue la règle, y compris lorsque le bail a été résilié judiciairement. Tant que l’occupant s’acquitte de l’indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge, l’aide est maintenue.
La suspension ne peut intervenir que dans des cas limitativement énumérés. La CCAPEX peut décider de suspendre le versement si une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée a constaté des troubles de jouissance, ou si des éléments établissent la capacité financière du bénéficiaire à régler sa dépense de logement sans compromettre ses conditions de subsistance.
Certaines situations entraînent même une suspension automatique :
- décision d’expulsion constatant la mauvaise foi,
- irrecevabilité d’une demande de surendettement pour mauvaise foi,
- ou fin de prise en charge des mesures de surendettement pour ce même motif.
Cette architecture juridique sécurise davantage les parcours résidentiels. Elle encadre strictement les hypothèses de suspension et limite les marges d’appréciation. Pour les bailleurs, la stratégie contentieuse devra désormais intégrer cette présomption de maintien.
Un accompagnement social structuré et gradué
Le décret introduit un dispositif d’accompagnement gradué. Lorsque l’impayé est constitué sans atteindre 450 euros, l’organisme payeur adresse un simple courrier de rappel au locataire.
Au-delà de 450 euros, l’accompagnement social devient la règle, dès lors que l’organisme payeur est compétent en la matière.
La proposition doit intervenir dans un délai de 15 jours et reste conditionnée à la reprise, même partielle, du paiement de la dépense de logement. En l’absence de réponse sous un mois, une relance est obligatoire.
En cas d’acceptation, l’organisme payeur peut mobiliser plusieurs leviers :
- saisine du Fonds de solidarité pour le logement (FSL),
- orientation vers la commission de médiation en cas de menace d’expulsion sans solution adaptée,
- ou accompagnement vers la commission de surendettement.
À la demande de la CCAPEX, un diagnostic social et financier doit être réalisé et transmis au plus tard cinq jours ouvrés avant l’audience.
Cette structuration renforce la logique de prévention. Elle retarde la judiciarisation et impose aux acteurs une coordination étroite. Pour les organismes HLM et les SEM, cela implique une articulation fine entre gestion locative, action sociale et service contentieux.
Des adaptations spécifiques pour les Outre-mer
Le décret prévoit des adaptations pour Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Lorsque qu’une structure locale équivalente à la CCAPEX existe, elle exerce les compétences décisionnelles. À défaut, la caisse locale compétente se substitue à la commission.
Des ajustements concernent également la référence au FSL, à la commission de médiation et aux modalités d’échange d’informations. Dans certains territoires, la référence au système d’information national EXPLOC est supprimée au profit d’échanges locaux.
Ces adaptations tiennent compte des organisations institutionnelles propres à ces collectivités. Elles interviennent dans un contexte où les tensions locatives et la fragilité des ménages demeurent particulièrement marquées dans plusieurs territoires ultramarins.
Une entrée en vigueur différée et des règles transitoires
L’ensemble du nouveau dispositif s’appliquera aux situations d’impayés signalées à compter du 1er janvier 2027. Les aides suspendues à cette date seront, en principe, rétablies sans effet rétroactif.
Toutefois, le texte prévoit des exceptions en cas de démarche effective de régularisation :
- exécution d’un plan d’apurement signé avant le 1er janvier 2027, qu’il soit amiable ou judiciaire ;
- mise en œuvre d’un plan conventionnel ou d’un moratoire de surendettement ;
- signature rétroactive d’un nouveau bail ;
- ou extinction complète de la dette locative.
Ces dispositions transitoires invitent les bailleurs à anticiper dès 2026 les dossiers en cours afin d’éviter des ruptures de droits ou des contentieux inutiles.