Les chiffres clés de l’Union sociale pour l’habitat, publiés en juillet, dressent un constat sans détour : le logement social fait face à une pression croissante. La production de logements progresse, mais reste insuffisante face à une demande en forte hausse. Le profil des ménages logés témoigne d’une précarité grandissante, tandis que les organismes HLM voient leurs capacités d’action réduites par des contraintes budgétaires structurelles. Un équilibre de plus en plus difficile à maintenir.
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Une production dynamique… qui ne compense plus la pression de la demande
En 2024, les organismes HLM ont mis en chantier 90 700 logements, un chiffre qui traduit une volonté de poursuivre l’effort de production. Pourtant, cette progression reste insuffisante face à la réalité du terrain.
Près de 2,8 millions de demandes de logements sociaux restaient non satisfaites fin 2024. C’est 160 600 de plus qu’en 2023, un record.
La mobilité dans le parc ne permet pas non plus de résorber cette tension. Seuls 385 000 ménages ont pu emménager dans un logement social en 2024, qu’il soit neuf ou libéré par un précédent occupant — un chiffre en légère baisse par rapport à l’année précédente (390 000).
La rotation des logements ralentit, réduisant mécaniquement les possibilités d’attribution. Plus frappant encore, près de 890 000 demandes proviennent de ménages déjà logés dans le parc HLM. Le système tourne en vase clos, alimenté par ses propres bénéficiaires qui cherchent un logement plus adapté, sans toujours trouver de solution.
Un parc social figé, confronté à la montée de la précarité
Si le logement social constitue un filet de sécurité pour les ménages modestes, il devient aussi le miroir d’une précarité qui s’installe. En 2024, plus de 61 % des ménages logés dans un HLM disposaient de ressources inférieures à 60 % des plafonds PLUS, un barème déjà indexé sur des revenus modestes.
Et plus d’un tiers vivaient sous le seuil de pauvreté, contre 14 % dans l’ensemble de la population française.
Le profil des ménages accueillis confirme cette évolution : les familles monoparentales, souvent en situation de grande fragilité, représentent 23 % des occupants du parc social, soit plus du double de leur part dans la population globale.
La vocation sociale du logement HLM se confirme, mais elle s’accompagne d’une difficulté croissante à fluidifier les parcours résidentiels. Le taux de remise en location hors construction neuve reste faible (7 % du parc), signe d’un système engorgé.
Des organismes de plus en plus contraints financièrement
La capacité des organismes HLM à répondre à la demande ne se mesure pas seulement à l’aune des besoins : elle dépend aussi de leurs marges de manœuvre financières, aujourd’hui réduites.
En 2023, les loyers quittancés s’élevaient à 23 milliards d’euros. Mais 43 % de cette somme — soit 10 milliards — étaient consacrés au remboursement de la dette (intérêts et capital). À cela s’ajoutaient 3,5 milliards d’euros pour l’entretien courant (15 % des loyers) et 2,7 milliards d’euros de taxe foncière (12 %).
Au total, ces trois postes mobilisent 70 % des ressources locatives, laissant peu de place à l’investissement, à la rénovation ou à l’innovation. L’encours global de la dette atteint 172 milliards d’euros, l’équivalent de plus de sept années de loyers.
Dans ces conditions, chaque euro investi doit être finement arbitré, entre maintien du patrimoine existant et développement de nouvelles offres.
L’accession sociale et la vente comme soupape partielle
Face à ces limites, certains bailleurs misent sur l’accession sociale à la propriété. En 2024, 11 900 logements ont été vendus dans ce cadre, auxquels s’ajoutent 9 700 logements cédés à des locataires ou à d’autres personnes physiques. À la fin de l’année, près de 96 300 logements étaient en cours de commercialisation.
Ces ventes peuvent contribuer à financer de nouveaux projets et à libérer du parc locatif. Mais leur portée reste limitée face à l’ampleur des besoins.
Surtout, elles interrogent la vocation patrimoniale du logement social : quelle proportion du parc peut-on se permettre de transférer sans fragiliser l’offre sur le long terme ? Et ces opérations sont-elles réellement accessibles aux ménages prioritaires ?
