Le logement reste l’un des angles morts de l’action publique, souvent traité par segments – social, rénovation, attractivité territoriale ou transition environnementale – sans véritable approche systémique. Le rapport annuel 2024 de Foncière Logement, membre du groupe Action Logement, met en lumière un modèle qui articule concrètement ces dimensions longtemps cloisonnées. Sans prétendre à l’universalité, l’action menée en 2024 dessine une trajectoire lisible : celle d’un opérateur d’intérêt général inscrit dans le temps long, à l’intersection du logement des salariés, de la lutte contre l’habitat indigne, de la mixité sociale et du financement des retraites.
—
Un opérateur à part dans le paysage du logement
Créée en 2002 par les partenaires sociaux, Foncière Logement occupe une place atypique dans l’écosystème du logement. Association à but non lucratif, elle agit comme opérateur immobilier tout en poursuivant des missions d’intérêt général clairement identifiées. Le rapport le rappelle explicitement : « les partenaires sociaux ont confié à Foncière Logement des missions d’intérêt général dont ils contrôlent la mise en œuvre ».
Cette gouvernance paritaire, adossée au groupe Action Logement, structure un positionnement singulier. Foncière Logement ne se limite ni à la production de logements, ni à leur gestion. Elle inscrit son action dans une logique patrimoniale, sociale et territoriale, avec une capacité d’intervention directe là où les montages classiques montrent leurs limites.
Loger les salariés, au plus près des dynamiques économiques
Le cœur historique de la mission reste le logement des salariés du secteur privé. Mais là encore, l’approche se distingue. Les logements sont prioritairement implantés dans les bassins d’emploi où la tension est forte, afin de faciliter la mobilité professionnelle et le rapprochement domicile-travail.
Le rapport insiste sur cette fonction structurante, rappelant que les logements « favorisent la mobilité professionnelle et contribuent efficacement au rapprochement domicile-travail ».
Les données 2024 confirment cette orientation. Plus de 4 000 locations ont été enregistrées sur l’année, avec une part significative de nouveaux entrants provenant d’autres régions. Le profil des locataires entrants est également révélateur : une population jeune, majoritairement active, avec des revenus supérieurs à la médiane communale, notamment dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Cette réalité statistique éclaire le rôle du logement comme levier économique, bien au-delà de la seule réponse sociale.
La mixité sociale comme ingénierie assumée
L’un des enseignements les plus structurants du rapport réside dans la manière dont Foncière Logement traite la mixité sociale. Loin d’un objectif incantatoire, celle-ci repose sur une ingénierie précise, notamment dans les quartiers prioritaires.
La règle dite « des trois tiers », appliquée dans le parc conventionné, organise volontairement la diversité des profils de locataires, en croisant niveaux de revenus et types de logements.
Les résultats observés en 2024 sont particulièrement éclairants. L’écart moyen entre le revenu médian des communes et celui des locataires entrants dans le parc à loyer libre atteint 137 % à l’échelle nationale.
Dans certains territoires, cet écart dépasse même 160 %. Plus significatif encore, l’évolution du regard porté sur les quartiers : à l’entrée dans les lieux, près d’un tiers des locataires expriment une opinion négative de leur environnement ; deux ans plus tard, un locataire sur deux a changé d’avis.
Ces chiffres illustrent un effet rarement documenté : la capacité du logement à transformer durablement l’image et les usages d’un territoire.
L’habitat indigne, un angle mort progressivement investi
C’est dans ce cadre global que s’inscrit l’intervention croissante de Foncière Logement sur l’habitat indigne. Le rapport annuel 2024 ne présente pas cette action comme un axe isolé, mais comme une extension logique de sa mission. Les centres anciens dégradés concentrent en effet des fragilités multiples : vacance, insalubrité, perte d’attractivité et complexité foncière.
La loi du 9 avril 2024 sur l’accélération de la rénovation de l’habitat dégradé marque une étape importante. Cette évolution se traduit aussi, sur le terrain, par le déploiement de dispositifs opérationnels dédiés. C’est notamment le cas de Digneo, porté par Foncière Logement avec le groupe Action Logement, qui vise à traiter l’habitat indigne dans les centres anciens à l’échelle d’îlots entiers.
Sans constituer un axe isolé, ce dispositif illustre la capacité de l’association à intervenir directement sur des situations urbaines complexes, en mobilisant une ingénierie foncière, financière et partenariale de long terme, désormais reconnue par le cadre législatif.
Le rapport souligne d’ailleurs que cette évolution constitue « la reconnaissance de la pertinence du modèle développé par Foncière Logement en tant qu’opérateur d’intérêt général ».
Autrement dit, l’intervention foncière directe, longtemps perçue comme marginale, redevient un outil pleinement légitime pour traiter les situations urbaines les plus dégradées.
Un patrimoine pensé comme levier de long terme
Autre singularité du modèle : le rôle attribué au patrimoine immobilier. Depuis 2017, Foncière Logement a engagé un transfert en nue-propriété de plus de 30 000 logements au bénéfice des régimes de retraite Agirc-Arrco. La pleine propriété de ce patrimoine est appelée à être transférée en 2047.
Ce mécanisme, rarement mis en avant dans le débat public, structure pourtant l’ensemble du modèle économique. Les loyers perçus permettent de rembourser les emprunts, d’entretenir le parc et de poursuivre les investissements, tout en contribuant indirectement au financement des retraites.
Le rapport résume clairement cette logique : « nos logements sont aussi un patrimoine pour les générations futures ». Le logement devient ainsi un actif social autant qu’un outil financier de long terme.